Finantsmaailmas on toimumas enneolematu eksperiment

Kinnisvaraseminaril astus traditsiooniliselt üles ka panga esindaja. Varasemalt on käinud meil rääkimas LHV, Swedbank ja Bigbank, aga seekord spetsiaalselt kutsusin ühe Eesti kapitalil põhineva uuema panga, kes soovib kasvada ja kelle käest võiks iga investeeringu tegemiseks ka pakkumist küsida – Coop Pank. 

Mulle endale on väga omane, et olen mugavalt oma kodupangas, sest nemad teavad, mida ma teen ning eeldatavasti annavad parima pakkumise, aga tegelikult peaks aeg-ajalt ikka oma mugavustsoonist välja tulema ja uurima, mida teised turul pakuvad. See tundub küll väga mõistlik, aga igapäevaelus kipume eelistama mugavust.

Panga nägemuse praegu meil toimuvast andis Coop Panga juhatuse liige Arko Kurtmann. 

Suurem pilt

Turul on tunda rohkelt emotsioone – FOMO ehk fear of missing out. Kardetakse, et juba ollakse hiljaks jäänud ja kui kohe ei investeerita, siis jäädakse heast ainukordsest investeerimisvõimalusest ilma. Kuna nii eraisikute kui ettevõtete hoiused on viimase aasta jooksul kasvanud kõigi aegade rekordtasemele, siis  on turule tulnud ka palju uusi investoreid.  Kõik need investorid on tegemas oma esimesi investeeringuid. Kahjuks paljud uued investorid ei analüüsi investeeringuid sellise põhjalikkusega  nagu professionaalsed investorid , vaid teevad otsuseid pealkirju lugedes ja emotsioonide pealt. Seetõttu pole haruldane kui mõne aktsia hind liigub päevas samapalju kui varem aasta jooksul.

Maailm, kus me elame, muutub aina volatiivsemaks,  järjest rohkem toimub sündmusi, mis on ettearvamatud ja väga suure mõjuga meie igapäevaelule. Ettearvatav on vaid see, et midagi pole ettearvatav. Ainus konstant on muutus ja investeeringuid tehes tuleb sellega  arvestada. Olukorrad muutuvad kiiresti ja võidavad need, kes muutusega kiiremine kaasa lähevad.  Lühiajaliselt investeerides tuleb jälgida inimeste meeleolu ja influencerite soovitusi. Kahjuks fundamentaalsed finantsnäitajad kipuvad tahaplaanile jääma. Pikajaliselt investeerides ei tohi aga lasta ennast päevastest kõikumistest ehmata ja soovitus on säilitada külma närvi ja rahulikku meelt. Kõikidele sündmustele ei pea reageerima.

Kõik, mis toimub praegu makromajanduse tasemel on ebaloogiline ja kohati isegi absurdne. Poliitikud ja keskpankurid teevad  kõik endast oleneva, et väiksemaidki turu kõikumisi  ära hoida ja selleks on kasutusele võetud drastilisi meetmeid Rahatrükk nii USA-s kui Euroopas (kui ka mujal maailmas) on enneolematu. Olukorras kus riikide võlatasemed ühelt poolt ja keskpankade bilanismahud teiselt poolt on rekordtasemel, jätkatakse ikka süsteemi raha pumpamisega. Samal ajal imestatakse kuidas inflatsioon nii kõrge on. Kas kõik need makro otsused on mõistlikud, seda ei oska öelda. Seda näitab aeg. Sellega millal tuleb järgmine kriis, ei ole mõtet täna pead vaevata. Me lihtsalt ei tea seda. Selge on vaid see, et käimasolev finants- ja majandusmaailma eksperiment on ainulaadne. Nii suurt dopingusüsti pole maailmamajandus kunagi varem saanud.

Pangandusturg Eestis

Arko tõi välja, et viimase 10 aastaga on pangandusturg palju muutunud. 10 aastat tagasi oli Eestis 4 aktiivset suurt panka, kelle käes oli üle 95% pangandusturust – Swedbank, SEB, Nordea ja Dankse. Eesti oli siis Euroopas omamoodi ainulaadne. Üheski teises Euroopa riigis ei olnud nii vähese konkurentsiga pangandusturgu. See oli aeg, mil konkurents pankade vahel oli madal ja Eesti ettevõtjad sõltusid ainult väliskapitali soovidest ja käitumisest. Eelmises finants- ja kinnisvarakriisis nägime väga hästi, kuidas välismaisel kapitalil põhinevad pangad Eesti inimeste ja ettevõtjatega käitusid.  

Täna on hoopis teine pilt, on tekkinud mitmeid Eesti kapitalil põhinevaid panku, kes soovivad kohalikul turul kasvada ja Eesti elu ja majandust positiivselt mõjutada. 2020.aastal toimunud koroona kriis on  hea näide sellest, et kohalike pankade mõju oli Eesti laenuvõtjatele positiivne. Kui väliskapitalil põhinevad pangad olid 2020 kevadel konservatiivsed ja piirdusid maksepuhkuste pakkumisega, siis kohalikud pangad jätkasid laenamist ning suurendasid enda turuosa uutest väljastatavatest laenudest kohati 3 korda. Meie oleme enda koduturul kogu aeg, nii hea ilmaga kui halva ilmaga. Meie ei tagane siit kuskile.  

Laenumahud

Ettevõtete laenumahud on hetkel küll kõrgemad kui mõned aastad tagasi, kus pigem oli langustrend, aga otseseid kriisi märke näha ei ole. 

Eluasemelaenude kasvutrend on märkimisväärselt kiirem, aga ka siin ei näe Arko ohu märke. 

Kui paneme need numbrid konteksti, siis näeme, et eelmise kriisi ajal ei olnud nii suuri hoiuseid. Ettevõtted ja ka eraisikud olid eelmise kriisi ajal palju haavatavamad. Täna näeme, et hoiuseid on ettevõtjatel rohkem kui laenu maht kokku. Selline mõnus puhver on olemas. Sama lugu on eraisikutega.

Eelmise aasta alguses oli paanika aeg, kus keegi ei teadnud, mis hakkab toimuma ja kuidas kõik laheneb. Mingil hetkel läks  elu uuesti käima, inimestel ei olnud enam hirmu ega paanikat. Elu normaliseerus. Selle aasta alguses pandi meid jälle lock-down’i, inimestelt võeti ära tavapärane tarbimisvõimalus, raha ei saanud kulutada ja kasvama hakkasid säästud .  Ettevõtjad lükkasid samuti oma investeerimisotsused edasi ja laenu tavapärases mahus juurde ei võetud. Hoiuste maht muudkui kasvas. Pankadel tekkis mure, hoiuste mahud kasvasid oluliselt kiiremini kui väljastatavate laenude mahud

Laenude andmine

Lihtsustatult toimivad pangad nii, et kaasatavatest hoiustes osa saab kasutada laenamiseks, kuid osa tuleb jätta puhvriks. Puhvriks oleva raha peavad pangad “parkima” Keskpanka, kus aga raha hoidmine on hinnastatud negatiivse intressimääraga. Antud mehhanismist ja kasvavatest hoiuste mahust lähtuvalt tekkis pankadel selge soov jõulisemalt laene väljastada ning see väljendus ka madalamates keskmistes intressimäärades.

Puhtalt rahatrükist tulenev on  asjaolu, et võlglaste maht on väga väike , üle 60 päevaseid võlglaseid on 0,3%. Isegi kui on mingid probleemid, siis need leiavad turul lahenduse. Pangandust kutsutakse majanduse vereringeks ja  see toimib praegu ilusti. 

Täna turul raha on, kui te ei saa oma investeeringu jaoks pangast raha, siis on selgelt veel mitmeid alternative – näiteks ühisrahastused või erainvestorid. Pigem on puudu headest ideedest. Raha otsib kohta. Ning meeles tasub pidada, et raha läheb sinna kus ta kasvab. Loomulikult mõistliku riskiga.

Pankade riskiisu on kasvanud. Finantseeritakse kohati ka projekte, mida mõned aastad tagasi oleks kõrvale jäetud. Riskiisu on kasvanud ka Skandinaavia pankadel. Samuti on riskiisu kasvanud ettevõtejatel ja investoritel. Et teenida samasugust tootlust, ollakse nõus võtma suuremat riski kui varasemalt.

Laenu andmisel on väga oluline mitte ainult projekt ise vaid ka vastaspool, kes seda projekti läbi viib. Milline on tema taust, varasem kogemus jne.

Ühe sektori osakaal ei tohi panga laenuportfellis liiga suureks kasvada. Kui räägime kinnisvarasse  laenamisest, siis osadel pankadel on antud sektori osakaal protfellis täitumas. 

Intressid ja tootlused

USA ja Euroopa tasemel on raske öelda, mis intressimäärad teha võivad, aga kui vaatame kohaliku pangana igapäevast elu, siis tunneme, et  konkurents Eesti pangandusturul on järjest tihedam. See konkurents on reaalsus ning laenusoovijatele positiivne. Konkurentsist tulenevalt püsivad intressid madalad.

Pank otsib endale vastaspooleks partnerit, kellega koos kasvada. 

Ja minu enda lõpukommentaar on ikkagi see, et pakkumisi tasub küsida mitmest erinevast pangast. Kuna ma tegelen ise just raha kaasamistega projektidesse, siis tean väga hästi, et erinevad pangad, erinevad haldurid näevad riske hoopis erinevalt. Kui üks pank võib sulle teha mittesobiliku pakkumise, siis teine pank võib sama objektiga väga headel tingimustel kaasa minna.  

 

Lugemissoovitus

Loe ka teisi artikleid: 

Keskpankurid on sellise koletise välja lasknud, et seda enam purki panna ei suudeta

Kinnisvara buumis, aga on näha jahtumise märke – Tõnu Toomparki ettekanne Kinnisvaraseminarilt 2021

Milliste riskidega arvestada üürihinna kujundamisel

Uus vs vana üürikinnisvara

Mis mõjutab kinnisvarainvesteeringu tootlust

Mida tähele panna enne kinnisvarainvesteeringu tegemist

9 viisi, kuidas kriisi ajal oma üüriportfelli paremini juhtida

Kinnisvara ei käitu kriisis ühesuguselt

Kinnisvaraarendusega seotud riskid

Kas väike- ja mikrokorterid on hea investeering?

Miks investeerida kinnisvarasse?

Rohkem kinnisvaraartikleid loe minu blogist.

0 vastus(t)

Lisa kommentaar

Tahad diskuteerida?
Tunne vabalt oma mõtteid jagada!

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

four × five =