Hiiglaste võitlus USA vs Hiina

Pärast NSVL-i lagunemist ja külma sõja lõppu on jõudsalt küpsenud uus, maailmaajaloo suurim riikidevaheline vastasseis USA ja Hiina vahel. Sõltumata sellest, kellest saab ametlikult kinnitatud USA president, on suhted Hiinaga mitme tulevase presidendi jaoks üks suurimaid väljakutseid. CIA endine tegevjuht Michael Morell vestles kahe mõjuvõimsaima riigi vaheliste suhete teemal Harvardi poliitikaprofessor Graham T. Allisoniga. Teeme vestlusest kokkuvõtte ja vaatame milliseid probleeme nähakse kõige teravamatena ning ohte suurimana.

Thukydidese lõks

Suhted Hiina ja USA vahel on ehe näide Thukydidese lõksust. See on olukord, kus tõusev jõud ohustab valitseva hegemooni positsiooni ning tulemuseks on märkimisväärne oht sõja tekkimisele. Allison andis olukorrale sellise nime oma 2012 aasta Financial Times’i artiklis. Hiina areng on olnud väga kiire ning mitmes mõttes on USA juba kaotanud oma kaalu või juhtrolli maailmas. USA peab leidma lahenduse olukorrale, mil Hiina SKP kasvab suuremaks. USA-l on olnud olulisim roll tänase maailmakorra kujundamisel, mis on aidanud paljudel riikidel ellu jääda ja õitseda. Autoritaarne Hiina ohustab seda korda ning tuleb leida lahendus kuidas sellele vastu seista ning säilida vaba rahvana, mille põhiväärtused on endiselt jõus.

USA tänased liidud tuginevad suuresti 1950-ndate jõuvahekorrale, kui USA SKP moodustas 1/2 maailma majandusest. Selle aja strateegia vajab põhjalikku ümberhindamist täna, kui SKP osakaal on küll suur, kuid langenud umbes tasemele 1/7. Lisaks Hiinale ja Venemaale on märgatavalt tõusnud Jaapani, Türgi, Iraani ja muude riikide olulisus.

Tänases olukorras on USA jaoks prioriteet number üks riigi säilimine. NSVL-iga rivaalitsemise aegadel põhiliseks tasakaalustavaks teguriks olnud kindel vastastikune häving ei ole enam piisav. Riigid konkureerivad esikohale paljudes valdkondades ning nii Hiina kui ka USA suudavad teineteist ja kogu maailma hävitada kasvuhoonegaasidega. Hiina ostupariteet on 21. sajandi jooksul kasvanud tasemelt ¼ ja praegu see ületab USA-d. Hiina tekitab 2x rohkem kasvuhoonegaaside kui USA. Väljakutse ja võti seisab selles, et leida mõjuv vastukaal uute liitlaste abil ja säilitada suhetes Hiinaga jõupositsioon.

USA Hiina vaatevinklist

USA on maailmale oluliselt enam avatud riik Hiina, kes uurib ja jälgib USA-s toimuvat pingsalt. Muu hulgas tänu sellele on Hiina juhtkond märksa paremini kursis USA tugevuste ja nõrkustega, kui USA juhid Hiina omadega. Hiinlased annavad endale aru, et praegune maailmakord on suuresti USA loodud ning soodustanud Hiina kiiret arengut. Samas tunnevad nad, et Hiina aeg on saabunud ning käesolev sajand saab olema nende sajand. Hiina on olnud maailma juhtivriik 4000 aasta vältel on kindlalt meelestatud taastama vaid paarisaja aasta eest kaotatud loomulik, domineeriv positsioon maailmas. Selle eesmärgi saavutamisel võetakse õppust ajaloost ning tänaste USA-Hiina suhete puhul tõmmatakse paralleele Thukydidese vastasseisuga USA ja Suurbritannia vahel. 20. sajandi alguses oli Saksamaa kiirelt arenev riik, mis ohustas Suurbritanniat kui domineerivat jõudu maailmas ja konkurents nende riikide vahel kulmineerus 1. Maailmasõjaga. Samaaegselt Saksamaa kiire arenguga oli tõusmas ka USA, mille areng pärast kodusõda oli ülivõimas. Aastaks 1900 oli USA SKP suurem kui Suurbritannial ning aastaks 1914 hinnanguliselt koguni 25-30% suurem. Suurbritannia nägi sel perioodil kahe rivaali tõusu ja oli sunnitud tegema järeleandmisi USA nõudmistele ning toetama tema soovi saada domineerivaks jõuks lääne-poolkeral ja seejärel võtta üle juhtiv roll rahvusvahelise korra juhina. Suurbritannia tegi seda väga elegantselt ja nutikalt eristades elutähtsad küsimused nendest, mille on pigem ainult silmale hoomatav roll. Nad arvasid, et elutähtis on Suurbritannia ja impeeriumi säilimine, mis sisaldas ka Kanadat, keda USA ohustas. Otsustati toetada võimsaimat jõudu Atlandi ookeanis ja läänepoolkeral tervikuna, kelleks oli USA. Seejuures oli USA käitumine Teddy Roosevelti juhtimisel Suurbritannia suhtes oluliselt jultunum, kui võrdleme seda kõigega mida Xi Jinping on teinud tänini.

USA strateegia

Tuleb leida vastus küsimusele, kuidas pääseda tekkinud Thukydidese vastasseisust? Selleks tuleb suuta hoida oma peas kahte vastandlikku ideed ja seejuures olla funktsionaalne. Ühelt poolt on suhete sisu raevukas konkurents militaarvaldkonnas, tehisintellekti arendamises jne. Teisalt on eluliselt vajalik, et teeksime koostööd, sest elame samas biosfääris, oleme mõlemad tuumariigid ning suudame maailma hävitada isegi kasvuhoonegaasidega. Kumbki riik ei suuda vältida eksistentsiaalseid ohte tegutsedes vaid omal käel. Ärimaailmas ei ole sugugi ebatavaline olukord, kus ühes valdkonnas konkureeritakse ning teises tehakse tihedat koostööd. Ilmekas näide on Apple’i ja Samsungi ärisuhted. Mobiiltelefonide müügiturul ollakse rivaalid ning samal ajal on Samsung Apple’i jaoks suurim komponenditarnija. Professor Allison meenutab seika, kus ta küsis olukorrale selgitus Tim Cook’ilt, kes vastas: „Elu on keeruline.“

Strageegia kujundamisel ja elluviimisel peab eelkõige USA lähtuma järgmisest punkidest:

  • Ameeriklase jaoks olukord kodumaal on prioriteet number üks. Praegu on riik kohutavalt lõhestunud. Ajaloost teame, milleni see võib viia. USA kodusõjas tapeti rohkem ameeriklasi kui üheski väliskonfliktis. Hetkel on see tõsine väljakutse ning kui nad seda ei lahenda, siis probleemide lahendamine välisriikidega on pea lootusetu.
  • Hiina on raevukas konkurent, kes ei kao kuhugi ning peame maailma nendega jagama.
  • Hiinas elab neli korda rohkem inimesi. USA peab leidma liitlasi, kes aitaksid olukord tasakaalustada. Tänased liidud pärinevad paljus külma sõja aegadest ning peame olema valmis olukorra ülevaatamiseks.

Adam Smith õpetas meile vabakaubandust, mis tõi riigid teineteisele lähemale. Tehnoloogia ja teaduse areng on aidanud seda protsessi kiirendada ning sellest on võitnud kogu maailm, heaolu on kasvanud igal pool. Samas on globaliseerumisel ka negatiivsed tagajärjed, mis tulid eriti teravalt esile pandeemia tõttu. 

Tulevikuprognoos

Viimase 500 aasta jooksul oleme näinud 16 konflikti, milles tõusev riik on ohustanud maalima valitseva jõu positsiooni. 12-nel juhul on tulemuseks olnud laastavad sõjad. Eredaim on 1. Maailmasõda. Saksamaa ja Suurbritannia vastasseis oli piisavalt terav, et sõja vallandas võrdlemisi väheoluline sündmus nagu Franz Ferdinandi mõrv Sarajevos 28 juunil 1914. aastal.

Sõjata lõppenud konfliktidest on lähiajaloost NSVL-i lagunemisega lõppenud külm sõda. Praegu suureks ohuallikaks olukord Taiwanis. Kui me ei saa oma kodumaal korda majja võib see anda julgust Hiinale käituda samal moel nagu seda tehti Hong-Kongis. Kui selliste asjade käigu korral otsustame aidata Taiwani sõjaliselt, siis võib see viia hirmsate tagajärgedeni.

Hiinas kasutusel olev autoritaarne rezhiim ei ole ajalooliselt toiminud mitte kusagil. Oma Hiina analüüsis lähtub Allison tänase Singapuri rajaja Lee Kuan Yew seisukohast, kes oli seda meelt, et Hiina ei saa olla demokraatia – see viiks valitsuskorra lagunemiseni. Samas on Lee Kuan Yew korduvalt öelnud Chi Xin Pingile, et praegune kurss ei ole jätkusuutlik. Sama süsteemiga jätkamine on justkui kaasaegse tarkvara kasutamine 20. sajandi operatsioonisüsteemil. Valitsus võib küll püüda takistada infovahetuse levikut, kuid kontrollmehhanismid on võrdlemisi jõuetud isegi VPN-i kasutajate vastu.

Lõpetuseks

Kui USA saab koduse olukorra paremaks, siis on hea alus loodud, et väljuda sellest konkurentsist võitjana. Hiina seisukohast oleks muidugi eelistatud, et USA on sunnitud tegema järeleandmisi ning loovutab juhtrolli nagu seda tegi omal ajal Suurbritannia. Ajalugu ei lõpe, rivaalitsemine jätkub ja olukord muutub pidevalt. Me ei tea, kas Hiinas toimuvad muutused vabaduse ja demokraatia suunas, kuid USA on võimeline juba praegu pakkuma enamikule inimestele meelepärasemat süsteemi. Samal ajal üritab Hiina levitada enda praegust mudelit. USA väärtused on siiski eelistatumad suurema osa inimeste jaoks igal pool maailmas, k.a. Hiinas.

Loe ka:

Steven Pinkeri raamatust Enlightenment Now inspireeritud artiklit Elu ja surma küsimus

 Kinnisvaras viimased artiklid on:

9 Viisi, kuidas kriisi ajal oma üüriportfelli paremini juhtida

9 Põhjust, miks praegune kriis on erinev kui eelmine

/Autorilt

Elu ja surma küsimus

Valgustusajastu tänapäeval – ELU


Appi, mis toimub?


Praeguses ebakindlust täis maailmas tundub, et ühiskonnagruppide vahel toimub aina suurem lõhestumine, sõnavabadus väheneb, vihakõne vohab, õigusi piiratakse, rüüstamised, kuri hiina viirus ning ennast täis ignorantsed poliitikud hävitavad viimasegi lootuse helgele tulevikule. Ühed ei salli homosid, teised vihkavad sallimatuid; kellegi jaoks on abielu ainult ühe mehe ja ühe naise vaheline liit, keegi arvab jällegi, et abielluda võivad kõik läbisegi ning mõisted mees ja naine ei ole bioloogiaga kuidagi seotud ja on kõigest „social construct“; on neid, kes arvavad, et Eesti on ainult eesti keelt kõnelevatele inimestele ja on neid, kes leiavad, et Eesti kooli direktorid ei peagi eesti keelt mõistma, rääkimata selle rääkimisest. Selline keskkond paneb mõtlema, et prohvetitel ikkagi oli õigus ja “maailm lähebki hukka”.

2018.aastal ilmus Steven Pinkeri raamat Enlightenment Now, milles ta annab hinnangu inimkonna arengule aastasadade ja tuhandete vältel ning teeb seda lähtudes valgustusajastu põhimõtetest, milleks on teadus, mõistlikkus ja humanism. Nendest lähtudes peaksime oma seisukohti põhjendama eelkõige faktide ja loogika abil, mitte tunnetega. Ta käsitleb selles raamatus meid kõik puudutavaid olulisemaid näitajaid. See on väga värskendav ja huvitav lugemine kogu praeguse taustsüsteemi raames. Esimene näitaja, mida Pinker uurib, on inimese sünnihetkel keskmiselt elada jäänud aastate arv ehk oodatav eluiga. Püüame selgusele jõuda, milline on olukord taasiseseisvunud Eestis?

Inimeste oodatav eluiga pikeneb

Statistikaameti andmetel oli 2019.aastal inimese oodatav eluiga 78,82 aastat. Seejuures naistel oli see 82,8 ja meestel 74,4 aastat. Põhjustesse siinkohal pikemalt ei süvene, kuid naiste võrdõigusluse eest võitlejad võivad rõõmustada – naisena sündides on oodata 8,4 aastat pikemat eluiga. Põhjust rõõmustamiseks on siiski ka tugevama soo esindajatel, sest alates taasiseseisvumisest, mil oodatav eluiga oli keskmiselt 69,71, on meeste ja naiste oodatav eluiga keskmiselt pikenenud enam kui 9 aastat. Alloleval graafikul näeme, et positiivne muutus ei ole olnud ühtlase tõusuga ja vahetult iseseisvuse väljakuulutamisele järgnenud langes näitaja neli aastat järjest:

Suured ja kiired muudatused ühiskonnas on (lühikeses perspektiivis) oodatavale elueale negatiivse mõjuga. Muudatuste ja kaasajastamiseta ei saa olukord paraneda, kuid peaksime meeles pidama, et tehes reforme liiga kiiresti ja liiga suurelt on alati oht soovimatutele tagajärgedele ja tihti ei suuda me neid ette näha.

Beebide ja laste edulugu

Liina Hallik kirjutas 22.10.20 Postimehes eestlaste oodatava eluea pikenemiste põhjustest ja toob näiteks vähenenud surmad autoõnnetustes, väheneva alkoholitarbimise ja suitsetajate arvu, enesetappude arvu languse. Kahtlemata on kõigil nimetatud surma põhjustel mõju, kuid pigem mõjutavad nimetatud põhjused tervena elatud aastaid. Artiklis jääb mainimata ajalooliselt suurim mõjutegur, milleks on vastsündinute ja laste surmad. Ühe suitsetaja surm 65 aastasena mõjutab oodatava eluea näitajat kordades vähem, kui ühe beebi surm paari päeva vanusena. Steven Pinker möönab oma raamatus Enlightenment Now, et suurim mõju pikenevale elueale on vastsündinute ja laste suremuse vähenemisel.

Eesti andmed kinnitavad seda – kõrghetkest aastal 1992 kui 0-6 päeva vanusena suri 185 last, on see arv langenud 37 korda ja 2019 aatal suri vaid 5 beebit:

Surmade absoluutarv on lapse saamist kaaluvate vanemate jaoks võibolla raskesti hoomatav. Ehk on informatiivsem vaadata sündide ja surmade suhtarvu:

Madalseisust aastal 1992, mil 1000 sünni kohta suri 10,26 last, oleme eelmisel aastal jõudnud vaid 0,355 lapse surmani aastal 2019. Loodame, et see positiivne areng annab kõigile praegustele ja tulevastele vanematele, kes kaaluvad perelisa, julgust võtta vastu positiivne otsus.

Olulist surmade langust on näha ka kõikide 0-14 aastaste laste seas. Selle vanusegrupi surmad on vähenenud enam kui 10 korda:

Meie peres kasvab kolm last ja oleme südamest tänulikud kõigile arstidele, kes on aidanud meid ja meie lapsi. Tuleb tunnistada, et ennem nende andmetega tutvumist tundus lapse ellujäämine iseenesest mõistetavana. Tulevaste vanematena ei andnud me endale aru ega osanud hinnata, et meie vastse beebi surmaoht on vähenenud 1%-lt tasemele 0,036% ehk 28 kordselt. Mainime, et jahimees-korilaste aegadel suri viiendik kõigist lastest esimese eluaasta jooksul ning pooled lastest surid enne täiskasvanuks saamist. Oleme veendunud, et Mart Helme ja tema mõttekaaslaste püüdlused põhiseadust ümbersõnastada ei anna tõuget eestlaste rahvaarvu kasvule. Positiivses suunas muutuva olukorra teadvustamine vastsündinud laste ellujäämise osas peaks seda tegema küll.

Vanematel inimestel on põhjust ka enda üle rõõmustada

Oodatav eluiga ei ole paranenud ainult tänu vastsündinute ellujäämistõenäosuse tõusmisele. Allolevas tabelis on näha, kuidas aastate jooksul on kasvanud oodatav eluiga 40-70 aastaste jaoks:

Kui 40 aastane inimene võis aastal 1994 arvestada keskmiselt veel 31,04 eluaastaga, siis 2019.aastal oli see näitaja 39,95 aastat. Olukord on paranenud ligi 29%. Kõige enam on meditsiini ja muudest positiivsetest arengutest võitnud antud võrdluses 70 aastased, kelle jaoks oodatava eluea absoluutväärtus on kasvanud 11,05 aastalt 15,23 aastale ning suhteline kasv on koguni 37,8%.

Sant ka elab, aga mis elu see on…?

Kuid mis mõtet on pikemal elueal, kui lisanduvad aastad on põdur eksistents tänu ravimite või seadmete abil elus püsimisele? Ilmselt on selline küsimus moel või teisel lugejale tuttav. Ka siin näitavad andmed seda, et me mitte ainult ei ela pikemat aega, vaid oleme seda tehes tervemad. Selle väite juures tuleb tõdeda, et aastad pole vennad ja näiteks aastal 2018 oli kõnealune näitaja võrreldes aastaga 2017 languses. Meie eesmärk on siiski jälgida pikemat trendi ning selle jaoks vaatame muutust tervikuna alates aastast 2004, mille kohta meil on esimesed andmed. Et andmeid oleks lihtsam lugeda, on allolevale graafikule lisatud trendijooned, mis on kõigi vanusegruppide jaoks positiivse tõusuga:

Statistikaametil on andmed elada jäänud eluaastate kohta ka hariduse järgi. Korrelatsioon ei tähenda tingimata põhjuslikku seost, kuid tõsi on, et kõrgharidusega inimeste oodatav eluiga on kuni 10 aastat pikem võrreldes keskmise ja põhi- või madalama haridusega inimeste elueaga. Naiste puhul on 2018.aasta näitajad vastavalt 85,9 , 82,9 ja 77,2 aastat. Meestel 78 , 73,8 ja 67,9 aastat. Tasub koolis käia!

Kokkuvõtvalt

Meie, eestlased, oleme väike rahvas, kelle potentsiaal rahvaarvu kasvamisele on suur. Meie suures osas tühi väike maa tuleb täita hästi haritud laste, lastelaste ja lastelaste lastega!

Valgustusajastu tänapäeval artiklite sarjas on plaanis vaadata inimkonna arengut puudutavaid olulisi teemasid Eesti rahva seisukohast. Järgmises artiklis vaatame, mida räägivad andmed Eesti rahva tervise kohta laiemalt.

/Autorilt

9 viisi, kuidas kriisi ajal oma üüriportfelli paremini juhtida

Ilmselt on paljud üürikorterite omanikud pidanud pandeemia tagajärgede tõttu üürihindu langetama. Nagu ütles üks tuntud mikrokorterite üüriportfellihaldur: ”260 on uus 360”. Meil on vedanud ja suuri kompromisse pole pidanud tegema. Küll aga tunneme, et korterite väljaüürimine läheb aina keerulisemaks.

Tegelikult peaksime olema õnnelikud, et meil on olnud nii mitu aastat väga head aega. Langused panevad tõusud paremini perspektiivi, et oskaksime neid kõrgemalt väärtustada.  Lisaks hotellindusele ja üürikinnisvarale said kriisi tõttu kannatada ka sektorid nagu  turism, transport jne.

Kuigi kõigil kinnisvarainvestoritel on omanäoline üüriportfell, sihtgrupp ning strateegia, siis panen kirja mõned mõtted, mida me oleme teinud ja millest võib abi olla ka teistel oma kinnisvaraportfelli haldamisel:

1. Rahavoogude juhtimine

Oluline on jälgida, et ettevõtte rahavood kannataksid võimalikult vähe. Üüriportfelli puhul kindlasti läbi arvutada, kui palju on mõistlik hinda alla lasta vs vakantsust oma portfelli tekitada.

2. Hindade alandamine ei pruugi üürnikku kinni hoida

Kui loodad, et tehes kõigile üürnikele ettepaneku üürihinda alandada saavutad oma üüriportfelli 100% täituvuse, siis see ei pruugi ikkagi nii minna. Mõne üürniku jaoks ei ole üldse probleem üürilepingus kokkulepitud üüri maksta, mõni teine aga on kaotanud töö ja isegi 50% allahindlus ei aita teda üürimaksete puhul. Ta on sunnitud kolima kas oma vanemate, sõbra või kellegi teise juurde, kes aitab kulusid kokku hoida kuni leiab uue töökoha.  

3. Hinnalangus perioodiliseks

Kui juba oled hinda alandanud, siis võib üürnikule sellest tekkida uus reaalsus ning hiljem on hinda tõsta väga keeruline. Kui hinna alla lased, siis tee seda kindlaks ajaperioodiks, näiteks kuu kaupa või kvartali kaupa. Meie oleme kasutanud ka lahendust, kus arved on väljastanud üüri täissummas kuid klientidel, kellega on eraldi kokkulepe, on üüriarve all märgitud allahindlus konkreetses summas. Nii üür justkui ei vähene, aga kokkuleppel teeme allahindlust teatud perioodiks.

4. Lühemad üürilepingud

Ajutiselt on võimalik ka pakkuda võimalust inimestel lühemaajalisi lepinguid teha. Kui näiteks varasemalt oled teinud ainult aastaseid lepinguid, siis võid mõelda, kas ollakse kõrgemat hinda nõus maksma näiteks 6-kuuse üürilepingu eest. See annab võimaluse korterit üürida näiteks neil, kes on oma korteri maha müünud ja ootavad uusarenduses oma uue kodu valmimist. Selliselt võidad üürihinnas ja konkreetne üürileping lõppeb, võib olla turul juba jälle uus olukord, millega saab üüritingimusi kohandada.

5. Leia võimalus, kuidas silma paista

Äkki on Sul mingi nišitoode, mis sobiks eriti hästi just konkreetsele üürnikule, otsi need üles ja paku oma sihtgrupile. Üüripakkumiste massis on väga keeruline silma paista, seetõttu on hea läbi mõelda, kes on Sinu võimalikud klientidid? Seejärel saad uurida, milliste kanalite abil on mõistlik neid püüda.

6. Suhtle üürnikega

Hea suhtlus võib hoida üürniku lahkumast. Samuti on võimalik nii ka üürniku rahaprobleemidele jälile saada ja pakkuda lahendusi või lõpetada leping ennem suure võlgnevuse tekkimist.

7. Maksete edasilükkamine

Allahindlus ei pruugi olla ainus võimalus, saab ka maksete edasilükkamisi rakendada. Paindlikus lahenduste leidmisel ja pakkumisel peaks olema enamat kui odav hind. Üürnik on maksnud deposiidi, ehk on võimalik mõningane hinnaalandus teha selle arvelt ning hiljem, kui sissetulekud on taastunud, deposiidi raha uuesti sisse maksta.

8. Paku lisaväärtusi

Võimalusel paku kliendile midagi lisaks, mis tema üüriotsust võiks mõjutada, näiteks parkimiskoht hinna sees või panipaik või nõudepesumasin, kui seda veel ei ole.

9. Lepingutasu

Kui vähegi saad, jäta lepingutasu küsimata või kui Sinu kortereid haldab maakler, siis nõua madalamat maakleritasu. Madalam stardikulu võib olla võti lepinguni jõudmiseks.

Kokkuvõtteks

See, kas need soovitused on õiged ja sobivad Sinu üürihaldusteenuse juurde, peab igaüks ise  otsustama. Kindlasti ei ole see absoluutne tõde ja ei pruugi aidata välja iga profiiliga üüriportfelli.

Praegu on oluline rahavoogusid õigesti juhtida ja peame meeles, et kunagi saab ka see kriis läbi ja majandus hakkab jõudsalt kasvama ning piirid lähevad uuesti lahti ja rahatrükk tungib meie üürihindadesse. 

Loe siit:

Kuidas erinevad üürikorterid käituvad kriisis erinevalt: https://vinkel.ee/uurikinnisvara-ei-kaitu-kriisis-uhesuguselt/

Kas valida üüriportfelli uus või vana kinnisvara: https://vinkel.ee/uus-vs-vana-uurikinnisvara/

Edukat üüriportfelli juhtimist!

/Autorilt

9 põhjust, miks praegune kriis on erinev ja kuidas see mõjutab kinnisvara hindu

Tihti võrreldakse käesolevat kriisi eelmise kriisiga ja oodatakse kinnisvarahindadest suuri allahindlusi nagu oli eelmise kriisi ajal. Pandeemia algusest on möödunud pea 10 kuud, aga hindade olulist langust pole näha – taas kinnitus sellele, et iga kriis on omanäoline.

Toon allpool ära mõned suuremad erisused eelmise kriisiga võrreldes:

1. Töötuse määr

Möödunud kriisi ajal kukkus palgafond Eestis 20%, praegu on riiklikud  toetusmeetmed hoidnud ära töötuse määra suure kukkumise ja inimeste sissetulekud ei ole nii palju vähenenud. Töötuse määr küll kasvab ka järgmisel aastal, aga majandus hakkab juba kasvama ja tõmbab mingi hetk ka töötuse määra kaasa.

2. Riigi võimalused

Eelmise kriisi ajal oli Eesti riik 15% SKPst võlgu. Praegune aga on esimene kriis, kus valitsusel on raha ja seda on võimalik majanduse turgutamiseks kasutada.

3. Valuuta

Eelmise kriisi ajal ei olnud me euroalas.

4. Pangad

Pangad ei olnud nii tugevad kui praegu. Hetkel on pangad osa lahendusest, pakutakse heldelt maksepuhkusi ja tegelikult soovitakse laene väljastada.

5. Raskused sektoripõhised

Ka see on erinev, et kõik sektorid ei ole ühtemoodi pihta saanud, osa sektoreid on praeguses olukorras isegi võitnud (näiteks meditsiin, haridus, it).

6. Intressimäärad

Intressimäärad on praegu ülimadalad ja jäävad madalaks veel mõnda aega.

7. Rahatrükk

Rahatrükk pigem toetab kinnisvara ja finantsvara väärtuse kasvu.

8. Hinnad olid tasakaalus

Elamispindade hindades ei olnud enne koroonat hinnamulli. Üks võimalus hinnataset mõõta on panna suhtesse see keskmise palgaga. Praegu saab palga eest osta sama palju m2, kui 2015.aastal.

9. Omafinantseeringud arendustes on suured

Arendajad on hästi kapitaliseeritud ja ostjate poolt küsitava hinnaalandusega kaasa ei minda. Pangad on laenanud arendustele väga konservatiivelt – suur omafinantseering ja ettemüükide maht. See hoiab projektid tugevatena ja arendajatel ei ole põhjust hindu alla lasta.

Ülalolevatest punktidest tulenevalt ei ole praeguses kriisis põhjust eeldada suuri kinnisvarahindade langust. Kuna pakkumine suureneb ja nõudlus on vähenenud, siis mõningane hinnakorrektsioon tõenäoliselt tekib, aga mitte kogu kinnisvaraturul.

Tähele tuleb siiski panna, et kui antud kriis suundub edasi finantskriisiks, siis tuleb rahakott valmis panna, sest “hullud päevad” on saabumas.

/Autorilt

Kinnisvarahindade drastilist langust pole oodata

Pärast majanduse 5%list reaalkasvu 2019.aastal kahanes Eesti majandus 2020.a. II kvartalis 6,9 %. Langus oli oodatust väikesem.

Europa Keskpank korrigeeris oma majandusprognoose septemberis ja uued prognoosid on:

Euroala SKP

2020.a.  -8%
2021.a. +5,0%
2022.a. +3,2%

Inflatsioon

2020.a.  +0,3%
2021.a. +1%
2022.a. +1,3%

Seega pikaajalist kriisi ei oodata.

Luminori prognoos

Luminor peaökonomist Tõnu Palm rääkis Äripäeva Kinnisvaraarenduse konverentsil, et nende äsja koostatud prognoosis oodatekse Eestis 2020.aastal:

SKT langust -4,6% 
Brutopalga kasvu 0,8%
Töötuse määra kasvu 8,1% (2009.aastal oli see näiteks 14,6%)

2021.aastaks prognoositakse juba 5,5%-list majanduse tõusu. Rahandusministeeriumi prognoos on selles suhtes veidi konservatiivsem, 4,5%, aga fakt on see, et kõik prognoosivad järgmiseks aastaks majanduse kasvu.

Ta lisas, et hüperinflatsiooni ohtu küll ei ole, aga inflatsioon siiski tõuseb. 2021. aataks on inflatsiooni prognoos 2,2%. Põnevam on see, mis saab edasi. Majandus saavutab kriisieelse mahu 2022.a. II poolel. Luminor prognoosib Baltikumi inflatsiooniks 3%, palgakasvuks 6%. Inflatsoon kajastub ennekõike kinnisvara ja aktsia hindades.

Järgmise aasta alguses majandus veel langeb , aga siis hakkab kõik taastuma. Toetusmeetmete vahendid ja tõenäoliselt valmivad vaktsiinid tõmbavad majanduse uuesti käima, oli Palm oma prognoosis optimistlik.

Palju sõltub sellest, kuivõrd oskuslikult paigutatakse praegu tehtavad investeeringud. Me saame majandust turgutada, aga kui vahendid ei paiguta õigesti, jääb efekt lühiajaliseks. Kui investeerime targalt, siis võidame tulevikus kasvava ekspordi näol.

Paljud soovivad võrrelda seda kriisi eelmise, 2009.aasta kriisiga, kuid need on siiski täiesti erinevat laadi ja me ei saa teha samu eeldusi, mis olid eelmises kriisis.

Möödunud kriisis kukkus palgafond Eestis 20% ja Eesti riik oli 15% SKPst võlgu. Ka pangad ei olnud nii tugevad kui praegu. Hetkel on pangad osa lahendusest.

Eelmise kriisi ajal ei olnud Eesti euroalas, ka see mängis olulist rolli.

Samuti on erinevuseks see, et käesolevas kriisis ei ole kõik majandussektorid ühtemoodi pihta saanud, mõned sektorid on isegi võitnud. Näiteks haridus, IT ja meditsiin.

Inimestel on sääste rohkem, aga hetkel on siiski tarbijad veel ettevaatlikud.

Mis toimub kinnisvaraturul

Kinnisvarahinnad on käitunud üle ootuste hästi, ka keskustest väljaspool. Kuigi kinnisvara sektor on sellest kriisist juba oma jagu pihta saanud, siis hetkel hindu veel hoitakse ja kiirmüüke ei tehta. Hinnalangus on tuntav pigem üürikinnisvaral. Siiski ei tasu veel liialt hõisata, sest kinnisvarasse jõuab hinnasurve majanduslangusest hiljem.

Eestis on rohkem uut kinnisvara, seetõttu kui vaatame kinnisvarahindu 2020.aastal, mis on kasvanud 11%, siis kriisi mõju nagu polekski. Kinnisvara hinnad tuleb kõrvutada tehingu mahtudega, siis joonistub välja selgem pilt, et “pidu” ei käi enam edasi. Mahud on kukkunud ca 30%.

Uus kinnisvara muutub üha kallimaks

Olemasolevatele uusarendustele saab tõenäoliselt hetkel veel ostes küsida tehingu tegemise eel lisasid nagu panipaigad, parkimiskohad või köök hinnas, aga reaalsus on see, et kinnisvara liigub kliimaneutraalses suunas. See tähendab, et isegi kui ehitushinnad ei kalline, muutub ehitus kallimaks tänu nõuete karmistumisele. Samuti tarbija ootab oma kodult järjest rohkem. Seega ühelt poolt karmistuvad normatiivid ja teiselt poolt tarbija ootused kinnisvara funktsionaalsuses tõstavad kinnisvara hinda.

Kinnisvarainvestorite ja kodu omanike rõõmuks tasub aga teada, et kinnisvara on Eestis näidanud väärtuse kasvu. Kui vaatame pikaajaliselt kvaliteetset kinnisvara näiteks viimased 10 aastat (2009-2019), siis selle hinnad on kasvanud 124%. Palgad on kasvanud sama ajaga 80%. See tähendab, et kinnisvara on suutnud väga hästi hoida raha väärtust.

/Autorilt

Üürikinnisvara ei käitu kriisis ühesuguselt

Nii nagu keskmine palk ei ütle meile tegelikult suurt palju, siis ka keskmine turuhind üürikinnisvaral ei ütle meile, palju võiks just konkreetse üürikorteri turuväärtus antud ajahetkel olla.

Kevadel, tervishoiukriisi ajal, kui kinnisvara üüriturul toimusid muudatused – paljud lühiajalised üürikorterid tulid pikajalisele üüriturule, töökoha kaotanud inimesed kolisid kokku oma vanematega või pruudi/peigmehega, et kulusid säästa – oli kinnivaraportaalides  palju pakkumisi ja toimus hinnasõda.

Sellel hetkel sain hea kogemuse võrra rikkamaks. Nimelt see, millesse ma olin kogu aeg uskunud, ostutuski tõeks – hea ning kvaliteetne üürikinnisvara, mis on eriline ja mida inimesed peavad oma kodudeks, ei mõjuta turu lühiajalised kõikumised, isegi kui need on nii järsud ja ekstreemsed kui eriolukord meil sellel aastal oli.

Mis täpsemalt toimus

Ka meie pidime tõdema mõningast hinnalangust, aga huvitav oli jälgida, kuidas üürimajad (-korterid) käituvad vähemalt turu lühiajalise languse puhul erinevalt. Üürimajas, kus on palju üürikortereid ja liikuvust rohkem, küsitakse hindu alla ning kui mõnele üürnikule anname soodsama hinna ja vabaks jäänud korterid paneme turul samuti soodsama hinnaga üürile, siis me otsustasime kolmeks kuuks pakkuda kõigile 10%-list hinnaalandust, sest üürnikul ei ole hea tunne, kui avastab portaalist, et tema üürimajas on sarnane korter pakkumises soodsama hinnaga. See oli lihtsalt inimlikust aspektist õige tegu. Samas selles konkreetses majas langes kogu üüritulu 10% (reaalselt natuke vähem, sest lahkuvate üürnikega oli eraldi kokkulepe, aga suures pildis oli pilt selline).

Huvitav näide oli aga meie Kalamajas asuv üürimaja, mida me renoveerisime 2016.aastal. Renoveerimisel taastasime seal kõik, mis võimalik ja korterid on renoveeritud maja ajalugu silmas pidades. Mäletan hästi, kui renoveerimistööd käisid, siis kaalusime näiteks kaminaid ja ühte korterisse ka sauna. Kõik arendajad teavad, et mingi hetk on rahadega projektis kitsas seis ja meil oli just see hetk, aga õnneks otustasime siiski kaminad paigutada ja saun sai ka valmis. Kogu see interjöör on nii hubane, et inimesed peavad maja ja korterit oma koduks. Mitmed üürilepingud on kehtivad siiamaani maja valmimisest alates ja nad soovivadki vaid seal elada, sest neile meeldib just see maja ja asukoht. Sellise üürikinnisvara puhul ei sõltu hind nii palju turu kõikumistest, sest turul ei ole teist alternatiivi, üürikorterite pakkumistes näeb selliseid hingega restaureeritud üürimaju väga harva. Mul on nii hea meel, et oleme selle projekti teinud ja saame selliseid õppetunde tunda. Jah, üüritootlus on selliste majade puhul madalam, aga sellegi poolest tahaksin enda portfelli rohkem just selliseid erilisi üürimaju, mis peavad vastu ajale ja turu kõikumistele.

Tähelepanek

Oma üüriportfelli ülesehitamisel on vaja tähele panna seda, et kui üürikorterid on sellised, mida turul on palju, siis võib tekkida mingi hetk suurem hinnasurve, aga sellised majad ja korterid, mis on erilised, mida on pakkumises vähe, neile ei ole hinnasurvet nii suurt ja selline protfell hoiab ka eriolukordades ja majanduslangustes oma hinda paremini.

/Autorilt

Kuidas mul vedas ehk kuidas sain endale hea äripartneri

Seekord meenutan, kuidas ma leidsin endale äripartneri, kellega koostöös oleme valmis ehitanud mitu ilusat ja toimivat üürimaja. Ma alustasin kinnisvarainvesteeringutega täiesti nullist – väga väikese rahaga, ilma kogemusteta ning puudulike teadmistega. Olemas oli vaid visioon ja soov luua üüriportfell, mille üle saab uhkust tunda.

Esiteks ma juba teadsin, et ma ei taha vana ning lagunevat kinnisvara, sest mulle meeldivad ilusad asjad ja teiseks hindan ma piisavalt oma vaba aega, et mitte tegeleda üürikorteri probleemidega, mis vana kinnisvara puhul tihedamini ette tuleb. Kolmandaks panin paika, keda soovin oma üürikliendiks ning need inimesed, keda ootan oma üürikorteritesse elama, soovivad ilusaid ja uusi üüripindasid.

Aga kurb tõsiasi on see, et uus kinnisvara maksab väga palju ja selle jaoks kapitali mul ei olnud, oskuste- ja teadmiste puudus olid samuti suur takistus.

Selge järgmine samm oli see, et pean leidma endale partnerid, kes aitavad mul minu visiooni ellu viia. Kinnisvara oli minu jaoks aga uus valdkond ning alal tegutseivad inimesi praktiliselt ei tundnud.

Aga mis siis teha, kuidas saada tuttavaks inimestega, kes tegelevad kinnisvaraga ning kuidas saada ise selles valdkonnas targemaks?  

Aasta siis oli 2014 ja ma otsustasin, et lähen kinnisvaraseminarile. Minu rõõmuks oli seal seminaril väga palju rahvast, aga kahjuks ei tundnud ma mitte kedagi ja väga raske oli niimoodi kõikide juurde astuda, end tutvustada ning uurida, kas nad võiksid olla minu partnerid minu soovitud teel. Hästi positiivne asi oli, et sellel seminaril kogu aeg laudkonnad vahetusid ja ma üritasin alati end sättida sellisesse laudkonda, kus tundusid asjalikud ja teadjad inimesed. Sain tõesti palju uusi tutvusi ja tohutult uut infot, mis oli tulevikuks väga vajalik, aga siiski ei suutnud ma laudkondades leida kedagi, kellega oma teekonda ette võtta. Oli ettevõtjaid, kes olid juba suurema üüriportfelliga ning neil oli kapitali palju ja ma ei oleks suutnud anda piisavalt panust enda olemasoluga ning teiselt poolt olid kinnisvarainvestorid, kellel polnud selliseid ambitsioone nagu minul.

Kui seminar hakkas juba läbi saama, muutusin järjest nukramaks, sest ma ei olnud täitnud oma eesmärki – leida endale partner. Ometigi oli ju saalitäis rahvast, kes tegelesid just kinnisvarainvesteeringutega.

Siis tegin ma midagi, mida ma siiamaani imestan, et ma julgesin teha, aga äärmuslikud olukorrad nõuavad äärmuslikke meetmeid 🙂 Nimelt kui olid seminari lõpusõnad ja päeva juht Peeter Pärtel küsis, kas kellelgi on veel midagi lisada või tahab midagi öelda, siis ma lihtsalt tõusin püsti ja läksin mikrofoni juurde ning rääkisin ära oma visiooni, mida ma tahan teha ja et otsin endale partnerit oma teekonnale.

Loomulikult juhtus see, mida ma kõige rohkem kartsin – täielik vaikus. Saalis oli lihtsalt haudvaikus ja ma proovisin ennast üleni kokku võtta, et sirge seljaga oma toolile tagasi minna. Pärast seda hetke ma lugesin minuteid, et millal see kõik juba läbi saab, et ma saaksin kiiresti ära põgeneda.

Aga ometigi läks teisiti.

Kui hakkasin ruumist välja astuma, siis tuli mu juurde üks nägus noormees, tutvustas ennast ja küsis minu eesmärgi ja projekti kohta edasi. Istusime maha ja sellest päevast alates olemegi koostööd teinud ja temast sai minu väga hea äripartner, kellega oleme ehitanud mitu üürimaja. Tema ja meie projektid on mind õpetanud väga palju. Olen selle kõige üle ääretult tänulik ja loodan, et meil õnnestub koos teha veel mitu huvitavat projekti.

Selle loo inspireeris kirjutama see, et ka sellel aastal korraldan koos Jaak Roosaarega iga-aastast Kinnisvaraseminari ja tahtsin edasi anda oma emotsiooni, miks ma seda teen. See seminar, mida korraldame, ongi just mõeldud minusugustele inimestele, kes tahavad saada targemaks ja kes soovivad leida endale partnereid. Ma ei ole enam sellel seminaril see uus kollanokk, kes üritab tutvusi sobitada vaid see, kellel on rõõm näha neid osalejaid, kes käivad meie seminaril iga-aastaselt, sest see on tore koht, kus kokku saada ja mõtteid vahetada. Samas, nagu ma kirjutasin, siis kõige rohkem saavad sellest kasu kindlasti need, kes kinnisvarainvesteeringutega alles alustavad.

Soovin edu teadmiste hankimisel ja heade partnerite leidmisel!

www.kinnisvaraseminar.ee

/Autorilt

Kuidas kriis imbub meie üüriportfelli ja millega me vastu võitleme. Intervjuu Tõnu Toomparkiga

Vestlesime Tõnu Toomparkiga üürikinnisvara hetkeseisust. 

Nüüd on see kriis mõju vaikselt jõudmas ka meieni. See võttis küll natuke aega, aga tunnetame, et inimesed mõtlevad kulude kokkuhoiule või on kaotanud töö ja seetõttu peavad üürikorterist loobuma. Pruudid ja peikad kolivad kokku, töö kaotanud kolivad vanemate juurde jne.

Leevendavalt ei mõju ka kõik need üürikuulutused, mis on tulnud kinnisvaraportaalidesse kes lühiajalisest üürist, kes seetõttu, et on kaotanud üürniku. Konkurents on praegu väga suur ja silma torgata keeruline. Toimub ka hinnasõda, sest keegi ei taha, et tema üürikorter oleks vakantne, isegi kui üürnik on soodsa hinnaga sees, ei pea vähemalt kinnisvaraomanik oma varale peale maksma kommunaalide näol. Lisaks kindlasti ka laen, mis tuleb võimendusega ostetud korterite puhul võlausaldajale tasuda.

Kahjuks praegu tulevik ei ole üldse selge, sest me ei tea üldse, kuidas kõik hakkab edasi kulgema. Loota võiks parimat, aga valmistuda siiski hullemaks. 

* Kuidas turuolukord on mõjutanud meie üüriportfelli,

* Millised ootused on avalikule sektorile 

* Mida oleme teinud, et üürivoogusid paremini juhtida saad kuulata intervjuust. 

Loodan, et saad vähemalt ühe hea mõtte endaga kaasa võtta. Head kuulamist!

/Autorilt

Eesti riiki ettevõtted ei huvita

Eesti riik on ostustanud, et kuna töötuid eestlasi tekib koondamiste käigus järjest juurde, siis hetkel veel kehtivaid ajutisi võõrtööjõu töölubasid ei pikendata. Ettevõtetele soovitatakse puuduvad töötajad leida koos Töötukassaga.

See on järjekordne valitsuse saavutus ettevõtete “aitamisel”. Olulisemad read varasemalt välja kuulutatud meetmetest on 2 miljadri euro ulatuses on maksuvõla ajatamine, II samba maksete ajutine peatamine, KredExi käendus, KredExi käibelaen, KredExi investeerimislaen, Eesti Töötukassa tööturuteenus vähenenud töötasu toetamiseks kuni 70% või 1000 eurot bruto ning esimese kolme haiguspäeva hüvitis.

Palga toetus

Nimetatud meetmetest on lisaks kolme esimese haiguspäeva hüvitisele ainukene reaalset raha turule tagasi andev meede vähenenud töötasu toetus 70% protsendi ulatuses maksimaalselt 1000 eurot bruto. 2019 aasta mediaanväljamakse oli statistikaameti andmetel 1100 eurot. Seega aitab antud meede säilitada kuni 70% töötasust vaid lähemale poolt kõigist Eesti töötajatest kuigi töötasu on neil vähenenud olulisel määral just valitsuse tegevuse tõttu. Seejuures pannakse ettevõtetele endiselt kohustuseks tasuda töötajale vähemalt 150 eurot. 

Laenude käendus Kredexi poolt

1 miljardi euro suurune laenude käendus on riigi jaoks võimalik kulu tulevikus. Seejuures käendus ei ole ettevõttele tasuta. Selle eest küsib riik 1% ja seega võib antud meede kujuneda kokkuvõttes riigi jaoks hoopis tuluks mitte kuluks. Selle meetmega aidatakse eelkõige pankasid, kes on nii riigi kui ka ettevõtted sundolukorda pannud. Riik peaks pakkuma käendust tasuta ning tegema selle nimel pankadega koostööd, et ei tekiks laenude kergekäelist tagasikutsumist.

Maksuvõlgade ajatamine ja II samba sissemaksed

Maksuvõla ajatamine on ettevõtete jaoks intressivaba vaid kaks kuud. Maksud tuleb ettevõtetel lõpuks ikkagi tasuda ning praeguse seisuga tuleb kahe kuu möödudes hakata ka intresse maksma. II samba sissemaksete kohustus peatatakse nii töötajate kui ka riigi jaoks, mis valitsuse liikmete sõnul säästab riigi jaoks 400 miljonit. See on muidugi positiivne, et riik raha kokku hoiab, aga kas see on kõige õigem koht? Kas ei peaks otsima kokkuhoiukohti, mis ei tule inimeste tulevaste pensionite arvelt? Ootus riigile on see, et maksude ajatamine on intressivaba sama kaua, kui kehtivad piirangud ettevõtlusele ning II samba sissemaksete kohustus peatatakse töötajate kuid mitte riigi jaoks.

Kredexi käibe- ja investeerimislaenud

KredExi käibe- ja investeerimislenud on aga riigi jaoks tuluallikas. Laenu antakse 4% eest ja see ei ole arvetsades kehtivat baasintressi sugugi madal. Nimetatud laenumeetmete puhul on tuleb vastuolu riigi ja ettevõttete huvide vahel eriti teravalt esile. Riik ei anna viirusega seotud piirangute kestvusele mingeid siduvaid tähtaegu ega progrnoose. Ei ole selge, milline peab olema viiruse leviku olukord, et piirangud kaotatakse. Samas on väga selge, kui palju maksab ettevõtte jaoks võetav laen. Kas ettevõte peaks võtma laenu, kui tuleviku osas on teada kulude pool, aga tulude poole taastumine täiesti ebaselge? Iga ettevõtte olukord on ainulaadne, kuid ilmselt on enamiku ettevõtete jaoks tellimuste mahu taastumine suure küsimärgiga. Ettepanek: riik peaks andma laenu, kuid seda tuleks pakkuda intressivabalt.

Juhatuse liige vastutab isiklikult 

Lisaks peab ettevõtte juhatuse liige arvestama sellega, et kui praeguses olukorras langetab otsuse võtta laenu, siis hiljem, kui võetud laen ei taga eesmärki, on pankrotihalduril õigus keerata sellises olukorras juhatuse liikme laenu võtmine ettevõttele tema isiklikuks vastutuseks. Seega juhatuse liige vastutab oma varaga tehtud laenuotsuse summa ulatuses.

Välistööjõu piirangud

Välistööjõuga seotud piirangud seavad ohtu paljud tööstus-, põllumajandus- ja muud ettevõtted. Tööstussektor nõuab selgelt kvalifitseeritud tööjõudu ja kui juba töötav inimene on välja koolitatud, siis uue inimese töölevõtmine vajab õpet. Tihtipeale ei piisa sellest, et näidatakse ära, kuidas pidi silgud karpi laduda. Võõrtööjõu töölevõtmiseks oli ju põhjus – üheks neist kindlasti kvalifitseeritud tööjõu puudus. Uue tööga kohanemine ja ümberõpe nõuab ettevõttelt nii aja kui rahalisi ressursse, mida praeguses raskes seisus napib enamus ettevõtjatel. Seejuures ei pea riik paljuks paluda ettevõtetelt pärast töösuhete lõpetamist aidata kaasa välismaalaste koduriiki tagasipöördumisele.

Välistööjõu väljasaatmine mõjutab ka kinnisvara

Nüüd jõuame minule südamelähedase üürikinnisvara valdkonna juurde. Lisaks viirusega seonduvale kaudsele kahjule, saab üürikinnisvarasektor riigilt tänu välistööjõupiirangutele ka otsese löögi. Kahjuks puuduvad selle kohta täpsed andmed, kuid võib julgelt spekuleerida, et lõviosa välistööjõust elab mitte ostetud vaid üüritud pindadel. Nüüd, kus ettevõtted ei saa enam välistööjõudu rakendada kaob vajadus ka üüripindade järele. Üürikinnisvarainestoritel, kes on investeerinud just sellesse segmenti seisavad ees rasked ajad. Tootmisettevõtted, kes on ise kinnisvarasse investeerinud, et välistöötajaid majutada, on ilmselt samuti keerulises olukorras.

Kaudselt võib see mõjutada ka teisi soodsama hinnaklassiga üürikorterite omanikke, sest kui konkreetsele sihtgrupile suunatud üüripinnad jäävad tühjaks, siis kinnisvara omanik teeb oma ärimudelis korrektiivid ja lisab konkurentsi portaalidesse, mis niigi on juba täitunud airbnb korterite pikaajalise üüriplaanile üleminejatest. 

Kuna voodikohtade või tubade üürimine korteris on suurema tootlusega kui privaatse korteri üür, siis ei pruugi kinnisvara omanikul ressurssi jätkuda, et enda kohustusi täita. Samuti ei pruugi kõik üüripinnad olla kergesti muudetavad sellisteks, mille järgi turul nõudlust on. Seetõttu hakatakse otsima üüripindade realiseerimisvõimalusi. Hetkel aga on kõik äraootaval seisukohal ja kinnisvara ei ole kindlasti praegu likviidne vara. Loomulikult oleneb hinnast, aga müüja ei pruugi lihtsalt saada väga soodsalt seda müüa, sest kohustused võivad olla varal suuremad kui tema väärtus. 

Praegu on erandiks toodud võõrtööjõud, kelle tööandja maksab töötasuks vähemalt kaks Eesti keskmist brutopalka ehk vähemalt 2814 eurot või nad peavad töötama iduettevõtetes. Selliste töötajate hulk ei ole suur ja olulist leevendust erand sektorile ei paku. Siiski loodan, et sedagi erandit ei kaotata, kuna nende töötajate kvalifikatsiooni on Eesti riigi ettevõtetele väga vaja ning praegusel hetkel tööta jäänud teenindussektori inimesi ei saa üle öö näiteks headeks programmeerijateks koolitada. 

See probleem aina kumuleerub, sest peale töölubade pikendamisest keeldumise, ei lubata ka uut võõrtööjõudu sisse tuua isegi mitte kohustusliku karantiiniaja võimaldamisega. Taotlusi võib küll esitada, aga neid ei menetleta. 

Kokkuvõtteks

Riigi meetmed näitavad selgelt, et meie riigivalitsejad ei tunne endal olulist vastutust tekkinud olukorra ees, kuigi need on just nimelt riigi otsused, mille pärast teenindusettevõtted ei saa kliente teenindada ning põllumajandus-, tööstus- jt sektorid kaotavad nii töötajaid kui kliente. Mõnda otsust vaadates tundub, et ei soovita ettevõtteid aidata vaid püütakse nende arvelt riigikassat täita. Riik lubab abi, aga kriisis nähakse hoopis soodsat võimalust poliitilise agenda täideviimiseks ning valitsus meenutab koera, kes pidevalt naeratades, jätkuvalt hammustab. 

/Autorilt

Oota parimat, valmistu hullemaks

Aasta teisel kvartalil ootab USA Föderaalreserv töötuse määra 30%, mis on kõrgem kui Great Depressioni kõrghetkel (24,9%), SKP langust oodatakse kuni 50%. Kas oleme sellisteks prognoosideks oma väikeses Eestis valmis? Küsimus on ka, milliste plaanidega ja tegevuskavaga me sellistele prognoosidele vastu läheme.

Hiina kogemus näitab, et karantiin töötab, aga kui kaua me saame kõik inimesed ühiskondlikest tegevustest kõrvaldada ja majandust kinni hoida? Mis on pikemaajaline plaan? Haigete ravimine ja tervetest kodanikest eraldamine on riigi ülesanne. Selleks tuleb esmalt teada saada kes on haiged. Ainus teadaolev viis on testimine, kuid see on endiselt vaevaline. Kodanikena on parim, mida saame viiruse leviku takistamiseks teha, sotsiaalne distantseerumine.

Kui riik kehtestab piirangud äri ajamisele, siis riik vastutab ka tulemuste eest ja peab tegema omalt poolt kõik, et tekkinud kahju korvata. Lõppude lõpuks on riigi raha mitte midagi muud, kui eraisikutelt ja ettevõtetelt kogutud maksud ning tuleb kasutada maksumaksjate hüvanguks.

Prognooside kohaselt on suurem haigestunute laine veel ees ja esialgu muutub olukord ainult hullemaks. Paljud lootsid ja uskusid, võibolla teevad seda praeguse hetkeni, et viirus taandub kevadega ja kõik muutub tagasi kriisieelseks olukorraks. Selline optimism on enda petmine. Pole uudis, et lõhkumine käib kiirelt, aga ehitamine võtab aega, seega mõjutab langus meid väga pikka aega ning raskemad ajad on alles ees. Loodan, et ma eksin, aga tuleb olla valmis hullemaks.

Eluaseme üüriturg

Üüride langemine ei ole veel eluasemeturule suuresti jõudnud. Kuna üüre makstakse ette, siis märtsikuu üürid on kõik ilusasti laekunud ja aprillikuu üüride tähetaeg ei ole veel kätte jõudnud. Hetkel võibki veel üürileandja jaoks kõik toimida tavapäraselt, kuid aprilli üüride tähtajad hakkavad juba nädala päras kukkuma. Üürnikelt kuuleme, et kuigi nende varasem töökoht ei saa neile tööd pakkuda, siis tööandjad on nad ise suunanud edasi sektorisse, kus veel tööd on. Minu meelest on see suurepärane lahendus eraisiku jaoks ja seda on rõõm kuulda, et ettevõtted teevad omavahel niimoodi koostööd. 

Töötus kasvab ka Eestis ja see on kinnisvarainvestoritele loomulikult suur ohumärk kui üürnikel kaob töö ja ebakindlus tuleviku suunas kasvab. Nagu ka varasemate kriiside ajal on tõenäosus suur, et üürileandja ja –võtja peavad mingi hetk leidma kompromisslahenduse. Tõenäoliselt ei võida esialgu kumbki, sest ühelt poolt üüritulu langeb, aga teiselt poolt muutub üür üürniku jaoks suhteliselt kallimaks, kui töötasu väheneb. Üürileandja jaoks on lohutuseks see, et kuna kodu on inimese jaoks primaarne, siis kodu eest maksmiseks püütakse vahendid ikka leida.

Enamasti kaasneb korteriüüriga deposiitkanne üürileandja kontole. See on üks allikas, mida võiks üürniku keerulise olukorra leevendamiseks kasutada. Seda võiks vormistada näiteks laenuna, kui üürileandjal on selline võimalus. Hiljem, kui olukord juba stabiilsem, saab deposiidimakse uuesti teostada.

Äripindade üüriturg

Minu portfellis pole büroosid jt äridele suunatud üüripindu. Seega tugineb allolev ülevaade tuttavate käest saadud ja meediast kuuldud infole. Suletakse hotelle, riigi korraldusel on alates 27.03. suletud ka kaubanduskeskused ja inimesed ei tohi avalikus kohas koguneda enam kui kahe kaupa. See kõik mõjub laastavalt ettevõtetele, kes üürivad äripindu. Ettevõtetel napib ressursse, et maksta üüritud pindade eest, sest käibed langevad märgatavalt. Mõned ettevõtted suudavad ennast ümbersuunata e-ärile, eriti kui sellele oldi ka varasemalt rõhku asetatud, aga kes ei ole veel e-poodi kasutusele võtnud, siis nende jaoks on seda inveteeringut hetkel raske teha.

Praeguses olukorras olen siiski rahul oma valikuga eelistades üürida kodusid vs büroopindu äritegevuseks. Olen alati öelnud, et inimestel on ikka vaja kusagil elada, aga paljud inimesed saavad teha tööd ka kodustes tingimustes. Eriti hästi on seda näha praegusest olukorras, kus üha enam õpime tegema tööd kodukontorites.

Müügid

Me ei pea ootama kuus kuud, et näha kuidas praegune kriis kinnisvaraturgu mõjutama hakkab. Juba kogeme, kuidas müügid jäävad ära ja laenutaotluste hulk on märgatavalt vähenenud. Inimesed on äraootaval seisukohal, sest nad ei tea, mis hakkab toimuma järgmistel kuudel. Isegi kodu oste lükatakse edasi, rääkimata investeeringutest.

Investeeringute koha pealt olen ka ise seda kogenud, et kuigi välisinvestorid olid broneerinud endale üürikorteri investeeringuks, siis tehing luhtus. Põhjus oli see,  et investoril keeruline Eestisse lendu leida, saabumisele oleks järgnenud 2 nädalane karantiin ning notarisse oleks saanud minna alles pärast karantiinist vabanemist. Kogu protsess läks liiga keeruliseks ja ebamugavaks ning investor lükkas tehingu tulevikku, mis võib praeguses olukorras tähendada ka loobumist.

Laenud

Hetkel näevad pangad kinnisvaraturule väga suurt ohtu. Nagu mu hea tuttav ütles, siis tundub, et panga jaoks hetkel on “kinnisvara ja laen” sama hirmutav sõnakombinatsioon kui “koroona ja hapnikuaparaat”.

Isegi, kui lepingust on ilusasti kinni peetud, on pank andnud signaali, et rahareserv, mis on ettevõtte kontol, peab sinna jääma, kuigi lepingus sellist nõuet ei ole.

Vaevalt, et lähinädalatel laene tagasikutsuma hakatakse, aga kindlasti peavad olema ettevaatlikud need ettevõtted, kes ei suuda oma lepingus olevaid punkte täita, näiteks DSCR ei ole lepingule vastav või kui üürimajal peaks olema kasutusluba mingiks tähtajaks ja seda pole, siis nüüd ma kahtlustan, et pank vaatab neid punkte erilise tähelepanuga. Püüdkem olla korrektsed maksjad ja mitte anda pangale vähimatki põhjust laen tagasikutsuda.

Siiski loodan väga, et ka pangad soovivad käituda ratsionaalselt ja kui laenuvõtja vähegi suudab laenu teenindada, siis laenu tagasi ei kutsuta ning üritatakse üheskoos leida kompromiss vs tagatisvara realiseerimine turu madalseisus.

Arvan, et kõige kehvemas olukorras on need kinnisvarainvestorid, kes on võtnud palju võimendust. Pangad hoidsid kinnisvarasektorit ohjes ja pakkusid laene tingimustel, mis valmistas üüriinvestorid ette ka langeval turul hakkamasaamiseks.

Kui pangad enam laenu ei andnud, muutus populaarseks alternatiivne finantseeringute kaasamine ning seal on/oli võimalused palju suuremad ja riske maandati palju vähem. Praegu tundub, et pankade riskikartlikkus õigustas end.

Paljud oleksid hetkel tunduvalt kehvemas olukorras, kui pankadest oleks saanud kergemini laenu.

Eks näis, mis saab alternatiivsetest allikatest krediiti saanud projektidest muutnud olukorras. 

Kokkuvõtteks

Selles situatsioonis oleme me kõik ühiselt koos. Tõsi, mõned sektorid saavad küll rohkem pihta kui teised, aga puutumatuna ei jää meist keegi, ei eraisikud ega ärid.

Me peame olema valmis, et mitte keegi ei tule meile appi ja kõikide asjadega pead ise hakkama saama, seetõttu ei tasu ootata ega loota kusagilt abi kui üürid tõesti hakkavadki langema. See ongi üks äririsk.

Kinnisvaraturul ja ka muudes ärivaldkondades on olnud väga pikalt väga head ajad, mis olidki selleks, et saaksime valmistuda raskemateks aegadeks. 

Alati jääb võimalus uskuda, et olen mina liiga pessimistlik ja kõik läheb hoopis positiivsema stsenaariumi järgi 🙂 ?

/Autorilt