Täiesti arusaadavatel põhjustel on paljudel inimestel suur mure tuleviku ees. Proovitakse ette ennustada, mis hakkab toimuma lähima kuu, paari, poolaasta ja paari aasta jooksul. Investorid tahavad tabada õiget hetke oma investeeringute ostuks/müügiks. Aga selge on see, et keegi meist ei oska praegu ette ennustada, mis veel juhtuma hakkab.

Nagu ütleb Pärsia kõnekäänd, ka see (kriis) läheb mööda. Ärme lase nina norgu ning püüame olla valmis selleks, kui elu taas keema läheb. Selles emotsioonide virr-varris on parim aeg proovida leida ka mõned positiivsed asjad meie elus. Jah, just praegu, kui oleme soovituslikult kodutööl või lausa “sundpuhkusel”. 

Meile on antud vaid üks elu, üks keha ja üks mõistus. Toidame oma meelt positiivsete mõtetega ja hoiame keha siiski tegevuses, kuigi mõnedel aegadel on kõike seda raskem teha ja pead vaevavad muremõtted tuleviku osas. 

Rohkem aega

Kuna paljud on suunatud kas kodusele tööle või on tööandja ajutiselt palunud töölt kõvale jääda, sest hetkel pole selles valdkonnas tööd pakkuda, siis võiksime oma aega kulutada nendele asjadele, mis on meile tähtsad kuid millele tavaliselt aega ei leidu. Kodukontoris peab küll tööd tegema, aga aega saab kokku hoida ainuüksi juba selle pealt, et hommikul ei ole vaja ennast kontorivalmis sättida ning sõita tööle. Samuti jääb tegemata tagasisõit ja kokku annab see juba päris suure ajavõidu. Kasutagem seda aega selleks, et me oleksime iga päev paremad ja tunneksime sellest rõõmu.

Lapsed ja pere

Praegu on parim võimalus veeta rohkem aega oma lastega, sest lapsed on meil koduõppel ja ära on jäänud trennid ning huviringid. Kõiki neid huviringides tehtavaid tegevusi saame me väga hästi teha oma lastega koos kodus, samuti on tore teha trenni koos lastega. See on ülihea võimalus tunda rõõmu oma perest, olla tänulik, et nad on olemas ja nautida aega üheskoos. 

Hoia ennast ja oma lapsi eemale nendest asjadest, mis lihtsalt kulutavad aega ja paku võimalusi endale kui lastele tegeleda sellega, mis arendavad mõtlemist, teadmisi, usku endasse ja oma tegevusse.

Vaikus ja rahu

Kindlasti on seda kodusolemise ajal rohkem neil, kellel pole mitut last tähelepanu nurumas, aga saan omast käest öelda, et isegi koos lastega on võimalik leida momente, mil saad ise vaikselt asjade üle järele mõelda. Praegu on hea hetk võtta natukeseks aeg maha ja arutada endamisi, kas ma teen õiget tööd, kas ma tahan seda teha ka järgnevatel aastatel ja kas ma tunnen sellest piisavalt rahuldust. 

Selline järelemõtlemine on väga oluline, sest paljud meist ei ole tegelikult õnnelikud tehes seda, mida me igapäevaselt teeme. Ehk on see praegune “aja mahavõtmise” moment võimalus, mis laseb analüüsida, mida me elus teha soovime ja kuhu tahame välja jõuda?

Lugemine ja iseenda harimine

On küll väga ahvatlev võtta kätte telekapult ja “lõõgastuda” õhtuti mõne seriaali või telesaate ees. Praegu võiks selle asemel just võtta kätte mõne raamatu, mida oled tahtnud juba ammu lugeda, aga ei ole mahti saanud. Raamatud õpetavad meile palju ja hea raamatuga juhtub selline imeline asi, et kui juba alustad, siis on väga raske seda käest panna, sest soov on edasi ja edasi lugeda. 

Mida rohkem me ennast harime, seda targemaks me saame, mida targemaks me saame, seda paremaid otsuseid oskame enda jaoks vastu võtta. Ja nii läheb ka elu paremaks. See kuidagi toimib lumepalliefektina.

Väljasõit loodusesse

Jah, kaubanduskeskustes ja üldse avalikes kohtades käimine ei ole praegu soovitav. Paljud kohad on viiruse tõttu sootuks suletud, aga õnneks on Eestis kuhjaga vabas looduses viibimise võimalusi. Rõõm on ka sellest, et päevad muutuvad järjest pikemaks ning soojemaks, päike paistab üha enam, sunnib viirused kiiremini surema ja toob meile rohkem energiat. 

Hea on nautida kevadist värsket õhku puhtas looduses, vaadata, kuidas puud ja põõsad tärkavad ning esimesed õied juba pistavad pea mullast välja. 

Kokkuvõtteks

Hoolitse iseenda eest. Ära lase negatiivsetel mõtetel ennast kimbutada. Jah, Sa ei saagi teha otsuseid teiste inimeste eest ja Sa ei saa sinna midagi parata, et praegu on maailmas viiruse pandeemia, aga mida Sa saad teha, on muuta see aeg, mis antakse ainult Sinu enda jaoks ja perega koosolemiseks ning muuta see imelisteks hetkedeks, saades ise paremaks inimeseks. 

Kinnisvara arenduse puhul võib kindel olla, et aeg-ajalt tuleb ette olukordi, millega pole plaanides arvestanud. 

Kõige rohkem riske realiseeruvad alustavatel kinnisvaraarendajatel. Üks põhjuseid on muidugi see, et alustatakse naiivselt ja ei osata ohte oodata. Hea uudis on, et kui olla teadlik ning valmis riskideks, siis on võimalik neid ära hoida.

Kõige olulisemad riskid on:

Eelarverisk

Eelarverisk on seda suurem , mida algajam arendaja Sa oled ja mida rohkem otsustad tegevusi enda peale võtta. 

Olukorras, kus plaanid ehitada krundile uue maja ja lased selle teha peatöövõtuettevõttel, on eelarvestamine lihtsam kui näiteks amortiseerunud maja renoveerimisel või kui soovid ise olla mõnedes tegevustes projektijuht. 

Rahavoogude risk

Kuna me ise teame oma projekti ja usume sellesse, siis võib juhtuda, et hindame korterite müügiperioodi üle, elik arvestame sellega, et projekti käigus saame kasutada broneeritud korterite võlaõiguslikest lepingutest saadud ressursse. Tean, et seda viga on teinud väga paljud alustavad arendajad, kaasa arvatud ma ise. 

Kui sellega eksida väiksemas mahus, ehk panna rahavoogude pessimistlik stsenaarium ka enne projekti algust kirja, siis ei pruugi see projektile suurt ohtu avaldada, aga on projekte, kus kahjuks ei ole seda tehtud ja seetõttu on läinud pankrotti. Pankrott ei ole tulnud mitte sellest, et projekt ise ei ole hea, vaid sellest, et rahavooliselt ei ole suudetud projekti piisavalt hästi juhtida. 

Siinkohal panen südamele, et tehke kindlasti pessimistlik rahavoogude stsenaarium ja olge valmis selle realiseerumiseks. 

Naabritega seonduvad riskid

Naabritega peab alati suhtlema ja kuidagi ikka juhtub nii, et leidub üks naaber, kes ei taha, et sa olemas oled. Selliselt on väga raske läbirääkimisi ka pidada. Meil on juhtunud kahel objektil nii, et on see üks naaber, kes on nõus ainult sellega, et sa seal ei ole. Nii on kokkuleppeid väga raske saavutada ja sellistel juhutdel aitavad pigem juriidilised kaitsed Sinu tegevusele kaasa. Kui oled omalt poolt kõik variandid heanaaberliku käitumisega läbi proovinud ja vastaspool ainult väidab, et talle sobib see, kui Sind ei ole, siis lihtsam on anda suhtlus üle juristidele, sest ega ei saa tegemata jätta seda, mis on vaja ära teha. 

Selline negatiivne naabri käitumine võib küll harja punaseks ajada, aga parim on rahu säilitada ja mitte olukorda nii hinge võtta. Naaber ei saa ära keelata planeeringu järgi lubatud ehitisi ja tegevusi Sinu enda maa peal. Kurb on see, et kõik võtab aega, aga hea uudis on, et lõpuks saab kõik korda.

Partneritega seotud riskid

Partnerite puhul kindlasti soovitan sõlmida kokkulepped enne projekti algust. Inimesed võivad üllatada Sind oma käitumisega, kuigi alguses tundub kõik väga ilus ja roosiline.

Aja muutudes võivad partnerite soovid ja nägemused muutuda, samuti võivad rasketes hetkedes partnerite käitumismustrid erineda. Lihtne on alustada, kui on projekt ja raha ja soov teha projekti. Samas on kindel see, et mingist hetkest projekti käigus, läheb olukord pingelisemaks ja need pinged võivad edasi kanduda partnerite omavahelistesse suhetesse. 

Kui projekti algusest peale on läbi mõeldud – kuidas teatud olukordades käitutakse, siis tekib vaidlusi vähem, sest partnerlusleppes on kirjas, kuidas käitutakse konkreetsetes situatsioonides.

Vaidlused partnerite vahel ei tähenda absoluutslet seda, et keegi on hea või keegi halb. Teatud olukordades on nägemused inimetel lihtsalt erinevad ja seetõttu tuleks püüda ka teisest poolest aru saada ning ühiselt lahendus leida.

Ehitusriskid

Ehituslike riskide katteks kindlasti tehke kindlustus. Kõik võib minna hästi, aga ei pruugi. Kindlustusmakse võib tunduda suur kuid see on nii palju väiksem kui risk, mis võib tekkida. 

Keegi ei pruugi pahatahtlikult midagi teha, aga võib juhtuda, et materjal on defektne ja seda pole pealtnäha aru saada. 

Riskide realiseerumisel on hea teada, et kõik on kindlustatud ja olukorra kordasaamine on vaid aja küsimus. Loomulikult on ka aeg raha, sest intressid jooksevad ja kortereid ei pruugi saada õigeaegselt klientidele üle anda, ehk siis rahavooliselt ollakse keerulisemas seisus, aga vähemalt aitab kindlustus otsesed kahjud hüvitada, mis on projekti kulgemise juures väga oluline.

Lepingud

Lepingud (ehituslepingud, üürilepingud jne) laske üle vaadata headel juristidel. Siin pean silmas kõiki lepinguid, mida teete, sest lepingud ei ole omavahelisel koostööl niisama välja mõeldud. Lepinguid on ka alati hea täiustada, kui ilmneb mingis projektis puudujääk, mida pole lepingus kajastatud, siis tasub see järgmises projektis kindlasti lepingusse sisse kirjutada. 

See kõik on vajalik hilisemate vaidluste vältimiseks ja vähendamiseks. 

Üürnike risk

Üürnike risk, nii selle koha pealt kui ostad maja, milles on juba üürnikud, kuidas nendega kokkuleppele saada, et nad välja koliksid ja kindlasti ka uute üürnike risk.

Kes on ostnud amortiseerunud üürimaja koos üürilepingutega, teab et inimeste ja perede väljasaamine ei pruugi olla väga lihtne, eriti kui sealsetes korterites on elatud kümneid aastaid ning makstud ülivähe üüri. Inimlikult on väga hästi arusaadav, et keegi ei taha oma kodust sunniviisiliselt välja kolida ja  kui üür on olnud hästi madal, siis alternatiivid ei ole väga ahvatlevad. 

Üürimajade ehitamisel on keeruline finantseeringu saamine, sest elukondlikus kinnisvaras ei ole nii, et ankurüürnikud teevad sinuga juba lepingu aasta aega enne objekti valmimist ära . Üürnikud hakkavad maja vastu huvi tundma küll enne valmimist, kuid nad siiski soovivad füüsiliselt midagigi näha, kuhu nad kolivad. Oluline on üürimajade puhul ka korterite sisustus – kui kvaliteetne see on ja milliste funktsioonidega.

Maksurisk

Kinnisvaraarendajad peavad väga hästi teadma, kuidas mis projekte maksustatakse. Eriti kinnisvara puhul maskudes eksimine võib kaasa tuua väga suure lisakulu. 

Alustavad ja tihti ka juba tegutsevad kinnisvaraarendajad ei pruugi teada kõiki maksunüansse, mis neid kinnisvaraarenduse valdkonnas ees ootavad. Seetõttu on mõistlik leida endale hea maksuadvokaat, kes saab nendes küsimustes aidata. On kindlasti ka väga häid raamatupidajaid, kes on kinnisvara maksustamises pädevad, aga raamatupidajatelt ei saa eeldada, et nad kõiki maksunüansse teavad kuna kinnisvaratehingutega on seotud mitmeid erandeid. Parim lahendus sünnib arendaja, raamatupidaja ja maksuadvokaadi ühises koostöös. 

Maksuriskidest kirjutasin eraldi postituse, mida saab lugeda siit. 

Asukoharisk

Kinnisvara põhiline väärtus seisneb tema asukohas. Põhimõtteliselt kõike muud peale asukoha saab kinnisvaras muuta. Seetõttu peab kinnistu valikul olema väga tähelepanelik ja mõtlema järele, kas see asukoht, mis Sulle on silma jäänud, on parim. 

Asukohta saab vaadata väga erineva nurga alt – millisesse linna soovin ma oma kinnisvara arendada, millisesse linna piirkonda ja isegi piirkonna sees on krundid jaotunud paremateks ja kehvemakteks kohtadeks. 

Majanduskeskkonnast tulenev risk

Ei pea tõenäoliselt mainima, et turud käivad tsüklitena ja nii nagu muud varad, tõusevad ja langevad ka kinnisvara hinnad erinevas majandustsükli osas. Eriti ohtlik on osta kinnisvara, mis ei tooda, näiteks maatükk majanduse kõrgtipul, suure laenukoormusega. Eriti kahju on kui ostja otsustab selle maatüki osta ettevõttesse, kus tal on toimiv ja hea tootmine. 

Kui nüüd tekib olukord, kus maatükki väärtus, mis ei tooda, langeb ja võlausaldajad soovivad tagatist juurde, mida pole anda, või ettevõte, mis varasemalt suutis laenu teenindada, on majanduslanguses kehvemas seisus, võib selle soetatud “hea investeeringu” tagajärg olla kogu ettevõtte pankrott. Seetõttu varakaitse eesmärgil kindlasti on esimene reegel see, et vara ja tegevus tuleks hoida eraldi ettevõttes. 

Teiseks olla ettevaatlik projektidega, mis on pikaajalised. Renoveeritava maja või maatüki ostmisega tuleb arvestada, et ehituseks alustamiseks kulub aega ja kui projekt on ostetud majanduse kõrghetkel, siis on oht, et ehitust saab ehitusloa alusel alustada alles majanduslanguse ajal. Kui projekt on ostetud oma vahenditest ja võlausaldajaid ei ole sellesse kaastatud, siis võib oodata rahulikult kuni järgmise tõusutsüklini enne arendustegevuse algust, aga kui kaasatud on võlausaldajad ja tegu on lühikeste laenulepingutega, siis võib olla projekt ohus. 

Kindlasti on oluline oht see, kui miskil põhjusel pangad otsustavad enam mitte kodu ostjatele laene väljastada või teevad seda tingimustel, mis on inimestele raske vastu võtta. Sellisel juhul korterite müük langeb, hinnad langevad ja projekti eelarve ei pruugi seda välja kannatada.

Kokkuvõtteks

Kinnisvaraarendusega käivadki alati kaasas riskid ja ükskõik, kui hea Sa oled, siis arendustegevus toob Su teele ikkagi mingi üllatuse. Hea on sellega arvestada ja rahulikult mõelda, kuidas erinevaid olukordi kõige paremini lahendada.

Kokkuvõtteks soovitan teha alati kindlustus ning püüda mõista ka teist osapoolt, kuigi see vahepeal tundub ilmvõimatu. Inimesed ongi erinevad ja mida mõistlikumad me ise oleme, seda paremini projektid õnnestuvad. Samuti jääb endale hea tunne, kui oled käitunud enda kõige parema mina järgi.

Täna ilmus Äripäeva Ehituse kuukiri ja seal on üks artikkel, mis räägib riigi plaanist ehitajate tegevusel teravamalt silm peal hoida. Nimelt Maksu- ja Tolliamet, Politsei- ja Piirivalveamet ning Tööinspektsioon plaanivad võitlema hakata ehitussektori käibemaksupettuste ja ebaseadusliku võõrtööjõu kasutamise ning ümbrikupalga maksmise vastu.

Selleks valminud kava paneb igale suuremale ehitusplatsile kohustuse registreerida kõigi platsil käijate nimed ja edastada nende tööplatsil viibimise aeg kesksesse riiklikku andmebaasi. Selle kohta saab rohkem infot lugeda Äripäevas ilmunud artiklist siit.

Ka minult paluti selle kohta kommentaari ning lisan siia oma arvamuse, mis trükiti ära tänases Ehituse kuukirjas:

Selle idee kasulikkus ei seisne mitte ainult riiklike institutsioonide ülevaates, vaid ka õiglases töö hinnas. Need ettevõtted, kes tasuvad õiglaselt makse vs need, kes kasutavad maksudest kõrvalehiilimisi, ei ole võrdses konkurentsipostistioonis.

Küsimus on nüüd selles, kuidas seda probleemi lahendama hakata. Meie kui peatöövõtuettevõte oleme rohkem pööranud tähelepanu alltöövõtjate ehitusmeeste turvalisusele – meie fookuses on olnud kohustus kanda turvavarustust ja koristada enda järelt keskkonnareostust tekitamata. Eeldades, et kui inimesed käivad tööl ja teevad oma tööd hästi, siis neid tasustatakse ka alltöövõtjate poolt vastavalt. Kuna alltöövõtjate arved on olnud suuremad kui 1000 eurot, siis on ka maksutulu deklareeritud.

Kui väljapakutud süsteemi kasutama hakata, tekib koheselt küsimus, miks mina ehitustöötajana pean olema nõus, et keegi registreerib iga minu käiku ja edastab selle riigile? See on selgelt jälgimistegevus.

Juba tavalises tootmishoones on tehniliselt sellist jälgitavust keeruline luua. Sul peab olema terve objekt piiratud. Süsteem peab välistama olukorra, kus üks teeb ukse lahti ja 20 selli läheb sisse. Vanglas on seda võimalik välistada, ehitusobjektil aga väga keeruline. Ehk siis millised nõudmised on seatud sellele elektroonilisele läbipääsusüsteemile? Kas järgmisena paneme ka näotuvastuskaamerad?

Põhimõte on selles, et kes tahavad petta, leiavad sellise süsteemi puhul kindlasti võimaluse, kes aga teevad asju ausalt, siis nende jaoks kulud suurenevad. Vigu ja pettusi välistava süsteemi ülespanek on kindlasti kulukas ja praegu väljatoodud numbrid ei kajasta seda õiget hinda ligilähedalegi.

Lisaks, miks siis piirduda ainult ehitus- ja metallitööstusega? Õmblustööstuses on näiteks palgad väga madalad, seal on suur oht, et konkurentsis püsimiseks üritatakse maksudest kõrvale hiilida. Ja kui juba laiendame reegleid metalli- ja õmlustööstusele, siis miks piirangud ainult neile rakendada? Riigitöötajatele võiks ju ka need rakendada – kas nad ikka viibivad oma töökohal kaheksa tundi. Üks asi on see, et me ei tea, kui palju keegi makse maksab, aga teistpidi peame kontrollima, et töö saaks tehtud ja inimesed viibiksid tööl. Maksumaksja on ka huvitatud, et tema raha ei makstaks põhjendamatult palkadeks välja.

Kokkuvõttes ei tohiks tekitada järjekordselt olukorda, kus oli hea ning õilis plaan, aga välja tuli “nii nagu alati”, ehk süsteem ei täida oma eesmärki.

Väikearendajate ja -ettevõtjatena peame olema piisavalt laia silmaringiga, et teha mõistlike otsuseid teemadel, milles me ei ole spetsialistid. Kui meie ettevõtetes ei ole ühes või teises küsimuses kompetentseid inimesi, peame oleme vähemalt võimelised efektiivselt leidma õige koostööpartneri.

Uute majadele puhul kehtib käesolevast aastast reegel, et ehitusluba saab taotleda ainult liginullenergiaprojektidele. See tekitab väikearendajates kindlasti suurema küsimuse – millega peaksin ma nüüd arvestama? Mida projektides nüüd lisaks nõudma hakatakse?

Hinnanguliselt ligi pool CO2 emissioonist ei tule mitte autode heitgaasidest vaid hoopis hoonetest. Eestis on  teema väga aktuaalne ning hakkab tulevikus järjest suuremat rolli mängima. Kindlasti ei piirduta sellel aastal kehtima hakkavate nõuetega ning aja jooksul neid veel korrigeeritakse, aga praeguseks on tehtud juba oluline samm, millega kõik arendajad uute hoonete ehitamisel arvestama peavad.

Mis on ETA ja KEK

Kaalutud energiatõhususe klass (KEK) ja energiatõhususe arv (ETA klass) võivad olla erinevad. KEK kajastab reaalsete mõõtmiste tulemusi. ETA on projekti järgi tüüptingimustel arvutamise tulemus. ETA arvutamisel kasutatakse palju konstante ja olenemata sellest, mis tegelikult hoones toimuma hakkab, peab projekt neid konstante arvesse võttes vastama ettenähtud ETA arvule, et saada ehitusluba. Kui hoone projekt nõutud numbrile ei vasta, ehitusluba ei väljastata.

Hiljem võib hoone tegeliku energiatarbimise mõõtmisel selguda, et hoone onenergiatõhusam kui ETA arvutuste järgi (KEK parem kui ETA) või vastupidi hoone vastab tegelikult näiteks C energiaklassile, aga see pole enam oluline, oluline on, et projekt vastaks ETA nõudmistele.

Energiatõhususe arv

Energiatõhusust hinnatakse ühe numbriga, mis on 9 erineva näitaja summaarne kaalutud keskmine ja väljendatakse kujul ETA (kWh/(m2 a). ETA piirväärtus on ainuke energiatõhususe nõue.  Projekteerija või arendaja võib vabalt valida lahendused selle saavutamiseks.

Arendaja võib otsustada, kas saavutada vajalik energiatõhusus arhitektuurse lahenduse, või taastuvenergialahendust kasutades. Keerukam ja eksklusiivsem välisarhitektuur nõuab hoonelt enamasti rohkem taastuvenergiat.

Oluline on siiski teada, et alati peab hoone ise, ilma taastuvenergia tootmiseta, vastama vähemalt B energiaklassile, seega tuleb ka arhitektuurse projekti puhul hoolikalt tähele panna hoone säästlikkust.

Energiaklassid muutusid

Liginulleneregiahoone (A klass) = madalaenergiahoone (B klass) + lokaalne taastuvenergia tootmine

Oluline muutus on see, et kui varem võis hoone taastuva energiatarbimise hulka arvestada kogu keskkonnasõbralikult toodetud energia ehk siis 100% näiteks päikesekollektoritest saadud energia, siis uute nõuete kohaselt võib arvesse võtta vaid seda osa, mis läheb hoone oma tarbeks. Eks siis kõik see, mida võrku müüakse, ei lähe arvutuskäikudesse sisse. Suvel, kui päikest on palju ja päikesepaneelid toodavad rohkem energiat, aga samas energiavajadus küttele hoones on madalam, suunatakse enamasti suurem osa energiast võrku. See osa jääb kehtivate nõuete kohaselt arvestamata.

Hoonete B energiaklassi nõue taastuvenergiat arvestamata on sisse pandud seetõttu, et vältida olukordi kus hoone tegelikult ei ole energiatõhus ja seda üritatakse kompenseerida piisaval hulgal päikesepaneelide lisamisega.  Nii soovitakse vältida ebaratsionaalsete hoonete projekteerimist.

Näited: 

1. Väikehoone puhul, mille köetav pind on suurem kui 220 m2, on B klassi uus nõue 120 kWh/(m2 a) ja A klassi nõue 100 kWh/(m2 a).  Vana A klass oli 50 kWh/(m2 a)), seega A energiaklassi nõue on läinud leebemaks. Hoone peab vastama A energiklassile. Seega ilma taastuvenergia tootmiseta peab maja vastama 120 kWh ja koos taastuvenergia omatarbeks tootmisega 100 kWh/(m2 a).
2. Korterelamute puhul oli vana A klass 100 kWh/(m2 a) ja uus 105 kWh/(m2 a). Samuti on veidi leebemaks muutunud korterelamute B klass, mille nõue varasemalt oli 120 kWh/(m2 a) ja nüüd 125 kWh/(m2 a).

Tihtipeale võib projekteerimisel aidata maja B energiaklassi saavutamisel näiteks:

• Ventilatsiooni paremad lahendused
• LED valgustite kasutamine
• arhitektuursed lahendused – mida väiksem on majal välispinna suhe sisepinnaga, seda efektiivsem on maja.

Vanad majad ja muinsuskaitsehooned

Uutele hoonetele on lihtne uusi ja rangeid nõudmisi esitada, aga vanu hooneid ei saa keegi otseselt sundida ümber ehitama. Seetõttu on mitmeid riiklikke toetusi neile majaomanikele, kes soovivad oma vana maja energiasäästlikkumaks muuta.

Muinsuskaitse all olevatele ja miljööväärtuslikele majadele uued nõuded ei kehti. Need välistatakse. Kui taotletakse Kredexi toetust, siis aktsepteeritakse ühe klassi võrra energiatõhususe tõstmist. Nende hoonete puhul tuleb tihtipeale ka Muinsuskaitseametiga läbi rääkida ja arutada, millised on aktsepteeritavad võimalused maja energiasäästlikkumaks muutmiseks ning toetuste saamiseks.

Erandid

Arvati, et turg ei ole veel päris valmis ja seetõttu toodi sisse ka mõned erandid. Uute hoonete projekteerimise puhul on nii, et keegi ei ütle, et päikesepaneelid tuleb panna, aga reaalsus on see, et ilma nendeta ei ole võimalik nõuetele vastavust saavutada. Eesti riik oli üks väheseid EL-is, kes ambitsioonikad numbrid kehtestas. Enamus riikidest ei ole neid veel sisse viinud.

Väikehooned köetava pinnaga alla 220 m2

Liginullenergiahoonete nõuet ei kohaldata väikeelamule köetava pinnaga kuni 220m2. Neile kehtivad madalaenergia ehk B klassi nõuded.

Siiski peab selline maja vastama B energiaklassile ilma taastuvenergia tootmiseta. See tähendab, et nendelt majadelt ei nõuta taastuvenergia tootmist, aga majad tuleb siiski ehitada energiasäästlikud, et nad vastaksid B energiaklassile.

Kõik suuremad majad peavad olema A klass. Õnneks väikehoonetel alla 220 m2 on uus B klass energiatõhususe arv 140 kWh/(m2 a), vana B energiaklassi energiatõhususe piirväärtus oli 120 kWh/(m2 a).

Palkmajad

Palkhoonetele antakse leevendust. Masintoodetud palkehitiste puhul, mille välisseinatarind on kogu hoone ulatuses vähemalt 180mm läbimõõduga soojustamata palk, rakendatakse energiatõhususarvu piirväärtuse tegurit 1,2. Ehk siis võib energiaarvu korrutada läbi 1,2-ga, käsitööna toodetud palkehitiste puhul võib läbi korrutada 1,25-ga.

A klass ei ole nõutav –

1. kui ei ole majanduslikult põhjendatud
2. ei ole tehniliselt teostatav

See on näiteks, kui on kõrghoone (pilvelõhkuja), mille katuse pinda pole piisavalt palju. Tehniliselt veel oleks kuidagi võimalik, aga see läheb väga kalliks.

Samuti kuuluvad sinna sellised majad, mis on varjatud päikese eest teiste majade poolt.

Ebaratsionaalsus – päiksesepaneelid ei ole majanduslikult põhjendatud

Kokkuleppeliselt ei ole põhjendatud kui taastuvenergia tootlikkus jääb alla 70% optimaalsest tootlusest. Siis võib selle ära jätta.

Kui katusel on varjupiirkond, sinna ei pea paigaldama päiksepaneele nendesse kohtadesse. See katuse osa, kus on üle 70% tootlikkuse, sinna tuleks siiski paneelid paigaldada.

Päiksepaneeli tootlused olenevad suunast ilmakaarte suhtes ja kaldenurgast.

Tehniline teostamatus

Näiteks kui päikeseenergiasüteem ei asu võrgu piirkonnas, mis on harv juhus. Tavapärasem olukord on see, et ei ole piisavalt varjestamata katuse pinda. Kui seda katuse pinda ei ole piisavalt, siis on vaja panna nii palju kui mahub. Fassaadi peale ei sunni keegi päikesepaneele paigaldama, kuigi see võimalus on tänapäeval juba olemas.

Ei tohi unustada, et kui isegi taastuvenergiat ei saa toota, peab hoone vastama B energiaklassile. Ka juhul kui suudetakse ära tõestada, et taastuvenergia tootmist ei ole ratsionaalne paigaldada.

Kokkuvõtteks

Projekteerimises ja arenduses tuleb uus hooaeg, hoonete ehitus muutub kallimaks ja loodetavasti hooned ise läbimõeldumaks. Samas peab tunnistama, et asi saab minna veelgi karmimaks. Näiteks praegu on elamuhoonete temperatuurivajaduseks arvestatud 21kraadi, aga see on vananenud number, reaalselt soovivad inimesed 23 kraadist toatemperatuuri. Sellest on räägitud väga mitu aastat ja tõenäosus on suur, et see number korrigeeritakse mingi hetk. See omakorda viib projekteerijad veelgi suurema kimbatuse ette, kuidas saavutada A ja B energiaklass hoonetele.

Arutelu koht kindlasti on see, et praegu ei ole arvestatud hoone terviklikku elutsüklit (hällist surmani – ehitusest lammutuseni). Seda arvutustes veel ei nõuta. Seega hetkel ei võeta arvese reaalseid kulusid hoone energiatõhusamaks muutmisel – elektripaneelide tootmine, utiliseerimine, projekteerijate lisatöö, paigaldused, paigaldusvahendite tootmine, transport jne.

See kõik, mida kirjutasin on küll väga ülevaatlik, aga teema on hetkel aktuaalne ja usun, et iga info, mis selle kohta tuleb, on hea teada. Eks nüüd peavad arendajad seda lihtsalt praktikasse rakendama ja siis selgub ka, kui palju reaalselt ehituse hinnad kallinevad tänu uutele nõuetele?

Pilvebüroo küsis minu käest mõtlemapanevaid küsimus ettevõtlusest ja minu õppetundidest. Siin minu vastused:

Kolm põnevat fakti Sinu kohta?

1. Mulle meeldib rahu ja vaikus. Parimad lahendused probleemidele või väljakutsetele tulevad olles lihtsalt vaikuses ning lastes mõtte vabaks.
2. Paljud seostavad mind kinnisvaraga, aga mul on ka teisi investeeringuid. Keegi kunagi naljakal kombel nende kohta ei küsi midagi.
3. Mulle väga meeldib tennist mängida

Kuidas sai Sinust ettevõtja?

Mulle on alati meeldinud teha neid asju, mida mulle meeldib teha, teha neid sellel ajal, kui mulle sobib ning nii, kuidas mulle meeldib. Selliselt ongi võimalik ainult olla ettevõtja, sest nii saad oma visiooni kõige paremini realiseerida.

Hea meelega aitan kaasa inimestel võtta ohjad oma elus enda kätte ja teha ära need asjad, mida nad tahavad teha. Unistada on tore, aga teha ja tulemust näha on veelgi toredam

Elu ja oma tegevusi tuleb nautida, siis oled ka selles edukas

Kuidas Sa kirjeldaksid oma ettevõtet mõne lausega?

Minu puhul ei saagi välja tuua ühte ettevõtet, pigem on tegu ettevõtete grupiga. Ma olen asutanud ja olen juhatuse liige Vinkel Group OÜ-s, kes omab mitut erinevat toimivat ettevõtet:

Koidu Ehitus OÜ – ehituse peatöövõtuettevõte, kes teostab meie arendusobjektidel ehituse peatöövõttu. Koidu Ehituse brändi alt ka müüme oma kinnisvaraarendusi.

Koidu Apartments – see on bränd, ettevõtte nimi on praegu muutmisel samanimeliseks. Tegu on haldusettevõttega, kes haldab nii meie kui meie investorite üüriportfelli.

Iga arendus on varakaitse eesmärgil erinevas firmas. Oma praeguse meeskonnaga oleme arendanud 4 korterelamut Tallinnas, millest kolm viimast on jätkuvalt meie portfellis üürimajadena:

Koidu 59 – https://www.koiduehitus.ee/koidu59/

Väike-Patarei 8a – https://www.koiduehitus.ee/vaikepatarei8a/

Kauba 10 – https://www.koiduehitus.ee/kauba10/  

DepotHouse, Juurdeveo 25c – www.depothouse.ee

Vinkel 8 OÜ – arhitektuurse klaasi edasimüük. Karastatud klaas, lamineeritud klaas, trükitud ja klaasi lõikamised, lihvimised. Müük Rootsi, Norra, Soome ja mingil määral ka Eesti.

Milline on Sinu kõige olulisem õppetund ettevõtluses?

Kõige olulisem õppetund, mida ma oskan välja tuua, on see, et tuleb võtta vastutus ja mitte eeldada, et keegi teine midagi Sinu eest ära teeb. Mitte süüdistada teisi oma olukorras. Kõik on Sinu enda teha. Kui Sulle ei meeldi midagi Sinu elus, siis ei maksa oodata, et keegi teine seda võiks parandada. Ükskõik, mis põhjus on, alati saad AINULT Sina ise selle olukorra paremaks muuta.

Mida varem me sellest aru saame, et me teeme oma elu ise, seda lihtsam on elada.

Lisaks tooksin välja ka selle, et ÄRA TAHA ühtegi asja niisama saada. Kui selle lähenemise võtad omaks, siis Sa ei ootagi midagi niisama, saad aru, et pead ise kõige saamiseks vaeva nägema. See on teisest küljest ka väga hea vabanemine, sest ei teki kunagi kadedust, kasvõi väikest, et keegi teine võitis lotos miljoneid või sai suure päranduse. Need on kindlasti utreeritud näited, aga ma tahaks lihtsalt sellele tähelepanu pöörata.

Imeline teadmine on see, et ei olegi oluline, kuhu sa oma tegevuse ja visiooniga välja jõuad, kogu see teekond ja kogemused annavad tohutu enesearengu, milles seisnebki kõige suurem väärtus.

Jaga oma linke, kuidas Sind leida?

Koduleht: www.koiduehitus.ee

Koduleht: www.vinkel.ee

FB leht: https://www.facebook.com/koidu