Valgustusajastu tänapäeval

Blogi pidamine on sundinud ja aidanud meid nägema igapäevaelu ja -probleeme erinevatest vaatevinklitest ning õpetanud kriitilisemalt mõtlema erinevate seisukohtade ja info paikapidavuse üle. Olulisemaid õppetunde on olnud see, et tihti ei oska me (loe: inimesed) enda väljakujunenud seisukohti adekvaatselt põhjendada. Ajakirjandus, televisioon, raadio ja sotsiaalmeedia kubisevad informatsioonist, meemidest, reklaamist ja muust, mille eesmärk, enamasti, ei ole midagi muud, kui püüda meie tähelepanu, hoida seda ja juhtida seda soovitud suunas. Kui laseme ennast kõigest meile pakutavast kaasa haarata, oleme peagi hädas. Usume asju, mis ei ole tõsi; kardame ohte, mille tõenäosus on väike; oleme haaratud emotsioonidest, mis on meile kahjulikud. Meil on üha vähem aega ja tahtmist analüüsida seda, mida loeme, kuuleme või näeme.

Oleme püüdnud leida mõtlejaid, kes aitaksid paremini mõista maailmas toimuvat ning üks nendest on mitmel aastal erinevate mainekate väljaannete hinnangul maailma mõjukaimate hulka kuuluv eksperimentaalpsühholoog ja lingvist Steven Pinker. Tema 2018. aastal ilmunud Enlightenment Now – Valgustusajastu Tänapäeval on sõõm värsket õhku meid tavapäraselt lämmatavas närvilises infotulvas. Pinker aitab näha argielu ja igapäevaseid probleeme pikema perioodi perspektiivis ja nagu selgub, pole tänane olukord sugugi laita. Autor analüüsib, kas igapäevaselt uudistes ja mujal kajastatavad sündmused annavad meile adekvaatse pildi sellest, kuidas meil tegelikult läheb – kas haigused tapavad üha rohkem, kas loodus on täna võrreldes varasemaga kehvemas olukorras, kas demokraatia on taandumas ja elukvaliteet üldisemalt langemas? Kas see vana hea aeg ikka oli nii hea? Bill Gates ütles raamatu kohta, et see on tema uus kõigi aegade lemmikraamat. Ka meie saime tänu sellele raamatule tõuke vaadata maailma ja igapäevaelu pisut teise nurga alt; julgust mitte kujundada oma arvamust teemade osas, millega ei ole lähemalt tutvunud ning tuge veendumusele, et kui me kasutame meile kõigile omast võimet mõelda ja arutleda, siis (hoolimata ajutistest tagasilöökidest) elukvaliteet inimeste jaoks tervikuna paraneb ja selle üle tuleb tunda rõõmu.

Valgustusajastu Tänapäeval innustas meid sedavõrd, et otsustasime asutada kirjastuse VaateVinkel ning selle raamatu eesti keeles välja anda. Praeguseks oleme raamatu põhjal avaldanud VaateVinkel blogi raames kaks artiklit, mis käsitlevad olukorda taasiseseisvunud Eestis. Esimeses artiklis „Elu ja Surma Küsimus“ uurime, kuidas on muutunud oodatav eluiga. Teises artiklis „Tervem Rahvas“ vaatame, kui palju on Eesti rahva tervis taasiseseisvumisperioodi jooksul paranenud.

Raamatut saad tellida SIIT.

/Autorilt

Webinar Liina Vettikuga 07.04.21

Liina Vettik kutsus mind oma webinari sarja teise saatesse. Liina on väga särav ning asjalik naine, temaga on alati meeldiv juttu vesta.

Rääkisime Liinaga teemadest, millele igapäevaselt ei mõtle, aga mille järgi elades tundub elu palju lihtsam.

Olulisemad teemad, mida kajastasime olid:

  • iseenda elu eest vastutuse võtmine, 
  • aja mahavõtmine ja väljumine aina enam peale tungivast infomassist,
  • mõtlemise vajadusest,
  • mida lugeda,
  • kuidas oma vaimu värkse hoida
    jne.

Olen vähe rääkinud laste teemal, aga selles vabas vormis vestluses puudutasin ka seda
põgusalt. Nimelt milliseid raamatuid ma soovitan neil lugeda (hetkel mul suuremad lapsed
on 9 ja 10 aastased), miks ma olen piiranud neil igasuguse ekraani aega päevas 30 minuti
peale kokku ja kuidas ma proovin suunata lapsi pigem ise looma, mõtlema, ette võtma. 

Head kuulamist!

Kindlasti üks väga hea lugemissoovitus, mis avab silmad ja nätab maailma hoopis teises
valguses, on Steven Pinkeri uus raamat “Valgustusajastu tänapäeval”

Loe ka teisi artikleid: 
Otsustusfoobiku 10 pääseteed
Elu ja surma küsimus
Hiiglaste võitlus USA vs Hiina

/Autorilt

Maksud võivad ootamatult üllatada kinnisvara väikearendajaid

Maksurisk on iga projekti puhul alati olemas ja seda kinnitab tõsiasi, et see kipub realiseeruma just nii, nagu sa ei oota.

Ettevõtja võib eksida maksude kohalt kahel moel:

  1. Makstes liiga vähe
  2. Makstes liiga palju

Esimese vea korral tekivad probleemid Maksu- ja Tolliametiga. Teise vea puhul kannatavad kahju investorid. Ettevõtjana olen maksnud kooliraha mõlemat tüüpi vigade pärast ja kuna vead on enamasti kallid, siis soovitan eriti alustavatel arendajatel maksude teemale olulist tähelepanu pöörata ning võimalusel kaasata pädev raamatupidaja ning maksuadvokaat oma ettevõttesse enne kui tehingud reaalselt toimuvad, et vältida kalleid vigu.

Eestis on vähe suuri arendajaid ja nad on oma tegevuse fokusseerinud kas ainult elamukinnisvarale või ainult ärikinnisvarale. Väikearendajad, nagu mina, peavad tihtipeale kokku puutuma erinevate projektidega ning neil kõigil on omad maksunüansid. Näiteks:

  • Elukondliku kinnisvara arendus – projekti ost, müük ja üürimine;
  • Ärikinnisvaraarendus – projekti ost, müük ja üürimine;
  • Üürimajade arendus ja üürihaldus.

Maksunüansse on palju ning kinnisvara valdkonda puudutavad mitmed erandid. Toon välja vaid mõned näited, millega olen kinnisvaraarenduses kokku puutunud.

Varakaitse

Varakaitse eesmärgil tehakse enamasti iga arenduse jaoks uus juriidiline keha – moodustatakse arenduseks uus OÜ või AS. Siinkohal peab aga silmas pidama eriti tähelepanelikult näiteks laenude andmist ühest ettevõttest teise. Oluline on teada, et emafirma võib tütarettevõttele laenu anda ilma tehingut deklareerimata. Tütarettevõttelt emaettevõttele laenates tuleb tehing Maksuametis deklareerida – välja tuleb tuua laenu summa, intressid ja laenu tagastamise tingimused ning aeg. Vajadus sellise laenu järele võib tekkida näiteks olukorras, kus projektiettevõte (tütar) on müünud vajalikul hulgal korteriomandeid ja ülejäänu soovitakse jätta emaettevõtte portfelli ning finantseerimiseks võetakse pangast laenu. Nüüd tekib küsimus, kuidas seda laenu ja potentsiaalselt tekkinud kasumit mõistlikult tütarettevõttest emaettevõttesse edasi anda, et emaettevõtte saaks vahendeid kasutada uuteks investeeringuteks. Maksuamet jälgib tähelepanelikult n.ö alt üles antavaid laene. Loomulikult on alati võimalik maksta see summa dividendideks, aga siis saaks uuteks investeeringuteks kasutada maksujärgset raha, mis ei ole kõige optimaalsem tegevus. ASid saavad kasutada ka aktsiakapitali suurendamist ning seejärel vähendamist. Seda on võimalik teha ka OÜ puhul, aga OÜ-le on seatud piirang suurendamise maksimumsumma näol. Mina olen kasutanud projektettevõtte lõpetamise ja dividendide maksmise asemel tütarettevõtte liitmist emaettevõttega. Liitumisprotsessiga lähevad kaasa kõik õigused ja kohustused, mis tütarettevõttel on. Seetõttu tuleb tähele panna, et ei tasu liita tütarettevõtet, kus asuvad riskid, mida emaettevõttesse suunata ei soovita.

Tehingud seotud ettevõtetega

Maksuamet pöörab samuti suurt tähelepanu kõigile seotud osapoolte vahel toimuvatele tehingutele. Need tuleb teha turutingimustel ja siin ollakse jälgimisel eriti valvsad. Mina olen riskide vähendamiseks võtnud enne tehingute tegemist erinevatelt sama teenust pakkuvatelt ettevõtetelt hinnapakkumised (tavapäraselt 3-4 hinnapakkumist), mida olen arvestanud seotud osapoolte vaheliste lepingute tingimustes. Hinnapakkumised tuleks kindlasti salvestada taasesitataval kujul, et neid saaks Maksu- ja Tolliametile kontrolli käigus esitada.

Liitumised ja ühinemised

Seotud ettevõtete osapoolte vahel toimunud ostude-müükide vahel peab lisaks varadele ka raha reaalselt liikuma. Üks variant varade liigutamiseks on ettevõtete ühinemised ja liitumised. Aga ka nendega kaasnevad erinevad nüansid, näiteks kui osa korteriomandeid on müüdud ja tütarettevõte ühineb emaettevõttega, siis kõik volitused, mis on ostjate poolt müüjale antud, kaotavad kehtivuse. Teoorias peaksid kõik õigused ja kohustused üle minema ettevõttele, mille külge tütarettevõte liitus, kuid reaalsuses siiski ei pruugi see nii olla. Mul endal on olnud ühe projektiga väga valus õppetund just selles osas kus pidime võtma kõikidelt müüdud korterite uutelt omanikelt uued volitused. Volitused peavad olema notariaalsed ja seetõttu oli päris keeruline saada kõiki uuesti notarisse, eriti välismaallasi, kes kuidagi ei soovinud Eestisse tulla sellise tehingu jaoks.

Liitumisel ja ühinemisel tuleb silmas pidada, kes kellega liitub või ühineb. Maksuküsimus kerkib koheselt esile kui ühineda tahab km-ga ettevõte km-vaba ettevõttega.

Pöördmaksustamine

Seda on tõenäoliselt enamik arendusettevõtteid teinud – kui ostad km-ga projekti ja plaanid uute korterite müüki, kus pead samuti käibemaksu lisama, siis on hea võimalus osta projekt pöördmaksustamisega, mis tähendab seda, et reaalselt ostutehingus liigub vaid km-eelne summa ja km-u kohustus liigub müüjalt ostjale üle. Tihtipeale on see ostjale väga suur pluss, kuna ta ei pea seda km-u osa kohe välja käima.

Kinnisvara km-vaba ost/müük

Kui tegu on elamupindadega ja projekt ostetakse km-vabalt ning renoveerimiskulud on alla 110% ostutehingu väärtusest, siis Maksu- ja Tolliameti silmis ei ole tegu veel uue korteriga ja müük võib toimuda käibemaksuvabalt. Olukord läheb keeruliseks, kui eelarve projekti alguses oli küll alla 110%, aga reaalsuses läheb projekt kallimaks. Selline olukord tuleb avastada võimalikult aegsasti ning konsulteerida maksuadvokaadiga. Mida hoolikamalt eelarvet ja kulusid jälgida, seda varem saab ohust aimu ning lahendust leida kergem. 110% piiri ületamise korral tuleb müüdavate korterite hinnale lisada käibemaks ja see võib kogu projekti kasumikkuse ohtu seada.

Väga oluline on siinkohal veel tähele panna, et projekti ostmisel peab eraldi näitama maa ostu hinna ja renoveeritava maja ostu hinna. Arendaja, kes soovib müüki toestada km-vabalt, tahab, et maa väärtus oleks ostusummast võimalikult väike ja renoveeritava maja summa projekti ostust võimalikult suur, sest siis saab ta rohkem kulutada renoveerimisele enne kui 110% maja ostuhinnast ette tuleb. 110% on siis maja väärtusest, mitte maa omast.

Kui maja ostetakse näiteks valmis üürimajana, siis võibolla investori huvi just vastupidine, ta soovib näidata, et maa ostuhind on kõrgem kui maja oma, sest raamatupidamislikult peab maja pealt hakkama iga-aastaselt amortisatsiooni arvestama.

Väljaüüritud korteriomandite müük uusarendustes

Käibemaksuvabalt saab müüa uusarendusi, mille üüripinnad on üürilepinguga kaetud ja reaalselt välja üüritud, st juba kasutuses.

Kui tegu on elukondliku kinnisvaraga, siis üürilepingu olemasolul ning kui üürniku juba sees elab, ei tohigi müüja käibemaksu lisada. Kui tegu on ärikinnisvaraga, siis võib müüja valida, kas lisab müügile km-i või müüb käibemaksuvabalt.

Nii nagu iga arenduse ja kinnisvara kindlustad kindlustusfirmas, kindlusta ka enda tegevus maksuvaldkonnas kooskõlastades oma plaanid pädeva maksukonsultandiga. Eriti alustavad kinnisvaraarendajad ei pruugi teada kõiki maksunüansse, mis neid kinnisvaraarenduse valdkonnas ees ootavad. Seetõttu on mõistlik leida endale hea maksuadvokaat, kes saab nendes küsimustes aidata. On kindlasti ka väga häid raamatupidajaid, kes on kinnisvara maksustamises pädevad, aga raamatupidajatelt ei saa eeldada, et nad kõiki maksunüansse teavad kuna kinnisvaratehingutega on seotud mitmeid erandeid. Parim lahendus sünnib arendaja, raamatupidaja ja maksuadvokaadi ühises koostöös. 

Loe veel lisaks kinnisvara teemadest:

Milliste riskidega arvestada üürihinna kujundamisel

Uus vs vana üürikinnisvara

Mis mõjutab kinnisvarainvesteeringu tootlust

Rohkem kinnisvaraartikleid loe minu blogist.

/Autorilt

Milliste riskidega arvestada üürihinna kujundamisel?

Praegune turuolukord on meelitanud juurde üha enam kinnisvarainvestoreid. Tullakse kokku ka kambakesi, et osta väljaüürimiseks kortereid. Alustades on suur tõenäosus, et endal on kapitali vähevõitu ja üritatakse võimalikult suurel määral tehingut võimendada võõrkapitaliga ehk laenudega. See on väga hea kasvamise faasis ja pean tunnistama, et ka mina olen alustades end tegevust julgelt võimendanud, kuid siiski peame arvesse võtma riske, mis võivad realiseeruda.

Igakuine investeeringukulu

Riskide võtmine peab olema kaalutletud ning läbimõeldud otsus. Tuleb välja arvutada, kui suurel määral on mõistlik võtta riski, elik kui suurelt kasutada võimendust oma investeeringutes.

Üürihind peaks katma kõik üürikorteriga seotud kulud ning lisaks meile ka kasumit tooma. Kasumi prognoosimisel tuleb arvestada ka kuludega, mis ei pruugi kuid võivad siiski tekkida ja muuta projekti kahjumlikuks. On oluline, et pöörame nendele riskidele tähelepanu ning oskame nendega arvestada üürhinna kujundamisel.  

Vakantsus

Aegajalt võib tekkida vakantsusperiood, mil korter erinevatel põhjustel ei ole välja üüritud. Põhjuseid võib olla väga mitmeid kuid tihti juhtub see, et eelmine üürnik lõpetas lepingu ja uut üürniku ei ole veel leitud. Kui hind on madal, siis leitakse üürnik kiiresti, aga kui soovitakse kõrgemat hinda, võib üürniku leidmine pikemalt aega võtta. Lihtne arvutus näitab, kui pikalt on mõistlik vakantsust hoida vs üürihinda alla lasta. Teine vakantsuse sage põhjus on see, kui korter vajab värskendusremonti või on korteris midagi juhtunud ja see vajab parandamist enne uue üürniku sissekolimist. Sellises olukorras ei tule mitte ainult tasuda korteri laenumakset, vaid ka leida tuleb lisainvesteeringu/remondi jaoks vajalik kapital.  

Puuküürnik

Kui üürilepingut sõlmime, teeme loomulikult taustauuringu ja vaatame inimesele otsa ning usaldame ja loodame, et kõik läheb kõige paremini, aga siiski võib juhtuda teisiti. Üürileandja õudusunenägu on puuküürnik – üürnik, kes peab tema korterit oma koduks, aga ei ole nõus selle eest maksma. Seadusemuudatus küll tehti, et seda olukorda korteriomaniku jaoks leevendada, kuid oht jääb, et  üürnik on korteris teatud aja ilma üürimakset tasumata.

Euribor

Euribor ei jää igaveseks alla nulli. Investori jaoks on hetkel väga hea aeg, sest raha hind on madal ja pangad soovivad laene väljastada. Euribor on olnud juba väga pikalt miinuses, sest keskpangad soovivad majandust turgutada, aga paljud meist mäletavad aegu, kus euribor oli 5%. Kinnisvarainvesteeringud on pikaajalised ja me peame arvestama ka võimalusega, et mingi hetk euribor tõuseb. Rahatrüki tulemusena võib inflatsioon suureneda piisavalt, et keskpangad hakkavad inflatsiooni pidurdamiseks euribori tõstma . Riikide võlakoormust arvestades, ei ole intresside tõstmine lähiajal väga tõenäoline, aga  rahatrükk võib lõpuks tekitada liiga suure inflatsiooni, mida euribori tõstmisega  maandama hakatakse.

Õnnetusjuhtumid

Midagi pole teha, aeg-ajalt juhtub õnnetusi ja kuigi see ei ole suure tõenäosusega, võib ka meie üürikorteris midagi juhtuda – veetoru läheb katki, äravoolu ummistus, tule- või suitsukahjustus jne. Loodetavasti on iga kinnisvarainvestori vara kindlustatud, kuid kas kindlustus maksab ka remondi ajal tekkinud vakantsuse? Soovitan väga vaadata üle oma kindlustuslepingud ja lisada neisse võimalusel ka üürigarantii kahjujuhtumi korral.

Majanduskeskkond

Turg muutub. Me oleme harjunud, et tavapäraselt üürihinnad tõusevad ja elu läheb aina paremaks, kuid 2020 aasta näitas, et üürihinnad võivad langeda väga väikese ajaperioodi vältel. Mitte keegi ei osanud ette ennustada sellist olukorda, mis meil eelmisel aastal juhtus. Kui nüüd kinnisvarainvestor oli endale lühiajalise majutuse ärimudelile tuginedes soetanud korteri, võtnud sellele maksimaalselt laenu, siis hetkel on tal väga raske äriplaani muuta. Kuni sinnamaani, et võibolla ta peabki mingi ajaperiood oma ostetud kinnisvarainvesteeringule peale maksma. Loodetavasti ei ole see olukord pikaajaline. Saan aru sellest, et kui alustad, siis oled valmis võtma suuremat riski, sest just stardipositsioonil olles on vaja kiiresti kasvada. Siiski tasub alati riskid läbi kalkureerida ja teha plaan A, B ning igaks juhuks ka plaan C.

Loomulikult iga investori riskitase on erinev ja kes ei riski see shampust ei joo. Aga alati on olemas ka mõõdukas kesktee kõikide äärmuste vahel 🙂

Edukat investeerimist!

Kinnisvarainvesteeringute kohta loe ka teisi artikleid: 

Mida tähele panna enne kinnisvarainvesteeringu tegemist

9 viisi, kuidas kriisi ajal oma üüriportfelli paremini juhtida

Kinnisvara ei käitu kriisis ühesuguselt

Kinnisvaraarendusega seotud riskid

Kas väike- ja mikrokorterid on hea investeering?

Miks investeerida kinnisvarasse?

/Autorilt

Uus vs vana üürikinnisvara

Kumb on parem investeering?

Investorite seisukohad lähevad tihtipeale selles küsimuses lahku. Põhjus on selles, et igal inimesel (investoril) on oma maitse, harjumused, ootused ja võimalused. Siiski saab nii uue kui ka vana kinnisvara puhul välja tuua head ja vead, mis aitavad tulevasel investoril langetada oma kaalutletud otsus.

Mäletan väga hästi, kuidas 2014.a. kui ma hakkasin üles ehitama oma üürikinnisvaraportfelli, siis seminaridel ja konverentsidel kus käisin, jäi kõrvu see, et üürikinnisvara peaks olema selline, kuhu ise elama ei taha minna. Põhjuseks toodi välja, et sellisel juhul on üüritootlikkus kõige kõrgem (korteri hind vs saadav üüritulu). Toodi ka väga äärmuslikke näiteid. Just eelmisel kuul Investor Toomase konverentsil, kus juhtisin kinnisvarateemalist vestluspaneeli, tõi sama seisukoha välja Viljar Arakas ja see ajendas mind uuesti kirjutama teemal uus versus vana üürikinnisvara. Kuulates, kuidas viidatakse heale tootlusele, siis tahan tuua välja ka alternatiivse seisukoha, sest üürikinnisvarasse investeerimine pole nii üheselt võetav.

Proovisin ise omal nahal ära ostes 2015.aastal ühe 12m2 korteri ühiselamus (mis oli küll renoveeritud, aga maja siiski ei olnud korda tehtud). Samuti ostsin ma samal aastal Herne tänavale ühte vanemasse majja enam-vähem renoveeritud korteri, mida välja üürisin. Selle 12m2 korteri väljaüürimine oli imelihtne ja nõudlus väga suur, seega sain valida oma üüriklienti. Miskil põhjusel siiski ei olnud mul süda rahul oma investeeringuga ja see pani mind mõtlema, millist kinnisvarainvesteeringut ma tahan oma portfelli ning mida peale üüritootluse peaksin veel arvesse võtma?

Üsna kiiresti sai selgeks, et mulle meeldib omaenda üüriportfellis omada pigem kvaliteetset ja uut vara, mitte lagunevat ning vana. Ma ei tea, millest see täpselt tuli, aga soov pakkuda oma üüriklientidele parimat toodet, tekitas mulle suuremat rahulolu ja heameelt.

Enamus investeerimisõpikuid rõhuvad sellele, et emotsioonid tuleb kõrvale jätta, aga mina ei ole sellega 100% nõus.

Mina olen kindlasti üks nendest investoritest ja ettevõtjatest, kes võtab arvesse ka emotsioone. Kui minul on hea tunne, siis on tõenäoliselt ka minu kliendil hea tunne. Tunded aga viivad selleni, et neid üürikortereid, mis on head ja ilusad, üüritakse meelsamini, neid hoitakse paremini ja soovitakse pikemalt seal elada. Neid võetakse kui oma kodusid.

Toon siinkohal välja mõned uue ja vana kinnisvara plussid ja miinused:

Uus korter üüriks:

Plussid:

  • Üürnikutele meeldib uus kinnisvara ning õiglase hinna puhul puudub vakants.
  • Uut ja korras kinnisvara hoiavad üürnikud paremini. Olen tähele pannud, et kui on veel ehitustööde lõpp ja hoovis on mõned lauad ja ehitusmaterjalid maas, siis tihtipeale lendab ka sinna üürnike äravisatud pabereid, aga kui on kõik hooldatud ja korras, siis leiavad üünikud prügikastid ilusasti üles ning panevad prügi sinna, kuhu see käima peab.

Seda nähtust on tähendatud ka suurlinnades laiemalt. Näiteks kui tänavad koristatakse ja graffiti eemaldatakse majade seintelt ning aedadelt, väheneb ka kuritegevus selles piirkonnas.

  • Üürilepingud on tavaliselt pikemad uues ja ilusas üürikorteris.
  • Kuna tegu on uue ehitusega, siis ehitaja/arendaja annab garantii, et majas kõik toimib.
  • Tänu ehitusragantiile on vähem ootamatuid kulutusi.
  • Lihtsam haldus, tänapäeval pannakse uusarendustesse tihtipeale nutilahendusi – nutilukud, vee kauglugejad jne.
  • Kommunaalkulud tõenäoliselt madalamad. Uuemad ehitised on suurema tõenäosusega energiatõhusamad. See muidugi sõltub ka sellest, kui suur maja on, – mida rohkem on kortereid majas, seda rohkemate inimeste vahel saab ära jagada üldkulud näiteks hoovikorrastus, koridoride puhastus jne.
  • Naabrid suure tõenäosusega maksejõulised. See on oluline, kui soovitakse majas midagi parandada või mugavusi lisada.
  • Turvalisus on paremini tagatud – uutel majadel on suurema tõenäosusega olemas ATS (automaatne tuletõrjesüsteem), välisuksed lukus, tihtipeale ümbritseb maja ka aed, mis on samuti lukus.

Miinused:

  • Kallis lõpphind.
  • Madalam tootlus. Seda, mis mõjutab üürikinnisvara tootlust, saad lugeda siit: https://vinkel.ee/mis-mojutab-kinnisvarainvesteeringu-tootlust/
  • Raskem leida mõistlikku üürikorterit turul pakutavates uusarendustes.
  • Lisakulutused ja aeg sisustamisele.

Vana korter üüriks:

Plussid:

  • Soodne lõpphind.
  • Kõrgem tootlus. Kuidas tootlust veel kõrgemaks saada, saad lugeda siit: https://vinkel.ee/mis-mojutab-kinnisvarainvesteeringu-tootlust/
  • Tõenäoliselt on mööbel juba korteris sees, ei pea hakkama vaeva nägema sisustuse otsimisega.
  • Majal võib olla oma ajalugu ning hõng ja see võib teatud üürnikele meeldida.

Miinused:

  • Tihtipeale võib vajada remonti.
  • Kui teha remonti, siis ei saa kohe välja üürida ja tuleb sisse arvestada vakants enne väljaüürimist – remondi periood.
  • Lisakulutused remontimisel. Remondieelarve kipub tihtipeale suuremaks minema kui alguses planeeritud.
  • Oleneb maja ja korteri sisukorrast, võib tekkida mitmeid probleeme näiteks veetorude ummistused, küte ei tööta korralikult, seinad liialt läbikostvad jne.
  • Naabrid võivad olla elu hammasrataste vahele jäänud ja mitte kõige sõbralikumad.
  • Korteriühistu ei pruugi saada maja remontimisega hakkama, sest mõni korter ei jaksa remondifondi maksta.
  • Pead olema valmis ootamatuteks kulutusteks – midagi läheb katki, lõhkeb, ummistub.
  • Üürnilepingud on lühemad.
  • Üürnikel on rohkem muresid – üürihaldus ei ole nii passiivne kui uusarenduste üürikorterite puhul.

Kindlasti on neid plusse ja miinuseid veel, aga need on need, mida ma ise olen omal nahal tunnetanud.

Kokkuvõte

Kokkuvõttes tahan öelda, et igaüks valib oma üüriportfelli sellise kinnisvara, mida tema õigeks peab nende kriteeriumite järgi, mis tema jaoks on olulised. Sellegipoolest on hea läbi mõelda erinevad kinnisvarainvesteeringuga seotud aspektid, mitte jääda kinni vaid tootluse numbritesse, sest tänane kõrge tootlus ei pruugi olla homne kõrge tootlus. Kinnisvara on pikaajaline investeering.

Kinnisvarainvesteeringute kohta loe ka teisi artikleid:

Mida tähele panna enne kinnisvarainvesteeringu tegemist

9 viisi, kuidas kriisi ajal oma üüriportfelli paremini juhtida

Kinnisvara ei käitu kriisis ühesuguselt

Kinnisvaraarendusega seotud riskid

Kas väike- ja mikrokorterid on hea investeering?

Miks investeerida kinnisvarasse?

/Autorilt

Otsustusfoobiku 10 pääseteed

Eestlased on alates taasiseseisvumise hetkest alates püüelnud selle poole, et olla osa mingist suuremast tervikust, kellegi poolt kaitstud ja hoitud. Ühest liidust vabanenud, hakkasime kohe hambad ristis järgmistesse sisse murdma. Eesmärgiks said liikmelisus NATO-s, EL-is ja kõikvõimalikes muudes rahvusvahelistes organisatsioonides. Peamiselt põhjendati neid eesmärke sellega, et nii tagame paremine kaitse idanaabri eest ja väldime majanduslikku isoleeritust – esmapilgul kõlab nagu mõistlikult!

Eestlased, nagu ka iga teine rahvas, koosneb üksikisikutest ning meie kui rahva käitumine ja otsused on üksikisikute suhtumiste, tõekspidamiste jms agregaat. Kui paljud meist, tavainimestest, mõtlesid pärast NL-i lagunemist sellele, et NATO ja EL on ikka hirmus toredad ja hädavajalikud organisatsioonid, mille liikmeks peaksime pürgima? Kui paljud meist süvenesid nende ühenduste tegemistesse, põhimõtetesse ja liitumisega kaasnevatesse lepingutesse? Pigem olime rõõmsad, et saime vastavad otsused oma riigijuhtide kätte usaldada. Nii oli märksa lihtsam, ei pidanud ise uurima, lugema, mõtlema ega otsustama. Ja nõnda me ühelt poolt põlemegi soovist olla vabad ja teisalt väriseme hirmust, et jääme üksi ja peame iseendaga hakkama saama.

Poliitikud on rahva hästi lahti hammustanud ning mõistavad, et kaalutletud otsuste tegemine on inimese jaoks vaevarikas töö, mida ta loomupäraselt üritab vältida. Inimeste mõjutamiseks on kergeim vahend vana hea hirm. Kui me ei astu NATO-sse, ründab ja orjastab meid taaskord vene karu; kui ei liitu EL-iga, ei tehta meiega kaupa ning jääme vaesusesse virelema; kui me kõik ja kohe ei kanna maske ja ei pese käsi, kärvame hävitava COVID-i küüsis; kui me kohe ei lõpeta fossiilkütuste põletamist, tabab meid emakese maa kliimaraev; kui lubame abielluda samasoolistel või lubame tööle ukrainlased, siis sureb eesti rahvas välja, jne.

Keerulise ja iseseisva otsuse tegemine eeldab alternatiivide põhjalikku kaalumist, mis nagu me teame on vaevarikas ja hirmu tekitav ettevõtmine, mida alateadlikult soovime iga hinna eest vältida. Selle eesmärgi saavutamiseks on inimkonnal kujunenud hulk strateegiad:

 

1. Religioon

Väga levinud strateegia, mida vanemad annavad oma lastele edasi, nagu pärandust. Olenevalt konkreetsest religioonist on usklike elu suuremal või vähemal määral reguleeritud. Olulised otsused on juba langetatud ning teadmaks, mis on õige või vale, mis on hea või halb, tuleb avada raamat või pöörduda vastava autoriteetse (enamasti meessoost) tegelase poole. Tänu pärilikule iseloomule ei ole uskliku jaoks küsimus mitte selles, et ta otsustas usuga liituda, vaid selles, et ta ei otsusta sellest lahkuda.

2. Kulgemine

Siia kuuluvad kaks esmapilgul täiesti vastuolulist käitumismustrit. Esimesel juhul tegemist olukorraga, kus inimene on saavutanud oma mugavustsooni ja veeretab hommiku õhtusse ilma oma elule tähelepanu pööramata. Kõik otsused on juba tehtud, ning midagi ei ole otseselt tarvis muuta. Vahel kaasneb selle strateegiaga alkoholi või mõne muu meeli nüristava abivahendi kasutamine.

Harvem esineb sama strateegia teine, väljenduselt ristivastupidine vorm, kus inimene loobub kõigest siduvast, kõigist plaanidest, tal ei ole mingeid põhimõtteid ega tõsiseid eesmärke. Kas sellises olukorras saab libestina kasutada alkoholi või miskit muud rahustavat, mis aitaks vältida alateadvuse pealetükkivat huvi iseenda seisundit kriitiliselt hinnata.

3. Kuulumine parteisse või liikumisse

Võrreldes kahe esimese otsuste tegemise vältimiseks kasutatava strateegiaga, kõik järgnevad strateegiad mida käsitleme, enamasti mõnevõrra kitsama mõjuga inimese elule. Vajadus otsuste langetamise vastu kaob neis küsimustes, millega tegeleb partei või mille poolt või vastu on suunatud liikumine.

Partei-genossede seas on vast enim levinud nähtus, et nad ei näe ega taha näha seda, mida nad tegelikult näevad. Võtmeteguriks saab eelkõige iseendale valetamine. Vaevalt on võimalik, et peaminister ei näe ega pea (pärast põgusat juurdlemist) valeks, et tema kabinetti kuuluv Partei-genosse kasutab häbitult riigi vahendeid oma pereprobleemide lahendmiseks. Nietzsche sõnul: parteilasest saab valetaja, kuna see on vajalik.

Seista oma kamraadidega õlg-õla vastu ning võidelda ühe või teise eesmärgi nimel on vabastav tunne ja paneb inimese unustama, et ta usub organisatsiooni tõekspidamisi kahtlemata nende õigsuses.

4. Truudus mõttekoolkonnale

Kui partei liikmeks olemine on teadlik tegevus ning annab inimese identiteedile konkreetse varjundi, siis truudus mõtteviisile on tihtilugu peidus alateadvuses. Nad on pigem huvitatud keskendumisest vähestele erinevustele kui kaaslastega jagatavale ühisosale. Erinevusi mõtlemises on neil oluliselt lihtsam välja tuua kui sarnasusi. Pigem ollakse huvitatud teatud tüüpi teemadest ning välditakse teisi. Neid seob sarnane mõttelaad, mille tõttu probleeme nähakse sarnase nurga alt. On mõtlejaid, kes on võtmetegelasteks erinevate koolkondade jaoks, kuid erinevatel koolkondadel erinev vaatevinkel. Äsja tähistati Martin Luther King Jr. päeva, keda USA-s armastavad tsiteerida nii vabariiklased kui demokraadid, kuid mõlemad näevad teda täiesti omamoodi. Sama koolkonna liikmetel on rida ühiseid eeldusi, mis loovad suuresti vaikimisi omaksvõetud raamistiku, mille alusel võetakse vastu suurel hulgal väheolulisi otsuseid. Kõnealune raamistik on seejuures puutumatu ning aitab vältida oluliste otsuste kaalumist. Oma koolkonnast väljaspool olevaid inimesi ja ideid peetakse parimal juhul lihtsalt veidrusteks, mis tõsisemat käsitlemist ei vääri.

5. Eksegeetiline mõtlemine

Eksegees on teksti tõlgendamine ja seletamine. Antud kontekstis on eksegeesil ja tõlgeldamisel oluline vahe. Tõlgedamine on paratamatu, kuid eksegees mitte. Eksegees eeldab, et tekst on veatu ning kui selle sisu näib olevat väär, siis järelikult on viga tõlgendamises, mitte tekstis.

Kristlased on piibli sõna aluseks võttes väga pika aja jooksul pidanud orjust täiesti aktsepteeritavaks nähtuseks. Aja möödudes on piibli tõlgendamine muutunud ning tekstist on välja kaevatud põhimõtted, mis võimaldavad väita, et tegelikult on Jeesuse õpetused orjandust alati hukka mõistnud.

Eksegeetilise mõtteviisi kasutaja loeb oma mõtted teksti sisse kuid püüab vältida oma mõtete esitamist, kuna sellisel juhul saaksid teised võtta eeskuju ning võivad hakata esitama oma mõtteid. Niimoodi on oht jõuda olukorrani, kus ühe või teise seisukoha õigustamiseks ollakse sunnitud kaaluma tõendeid ja kasutama mõistust. Ennem lööb siiski hirm nahavahele ning tuge otsitakse ühest või teisest tekstist. Kirjeldatud lähenemine on tihtilugu inimese alateadvuses ning kui teksti alateadlik seedimine on jõudnud õigesse faasi, võib inimest tabada rõõmustav äratundmine, et „nüüd jõudis teksti tegelik sisu kohale!“

6. Manihheism

Selle strateegia kasutaja on veendunud, et otsus vajab tegemist, kuid valikuvariandid eksisteerivad vaid näiliselt. Olukorda võiks võrrelda sellega, kui teile pakutakse kahte rooga ning öeldakse, et üks nendest on mürgitatud, samal ajal kui teine on maitselt võrreldamatult parem, parandab tervist ning avardab sööja teadvust. Kõik halvad omadused on ühel ning kõik head teisel pool.

Tülikaid fakte ignoreeritakse või eitatakse ning ebamugavad argumendid lükatakse kõrvale, sest nende allikas on puhas kurjus. Nii puudub igasugune vajadus raisata aega tüütule kaalutlemisele.

Manihheism on erinevatel ajalooperioodidel olnud nii populaarne, justkui oleks must-valgelt mõtlemine meisse programmeeritud. Religioon on ka seda inimeste loomupärast kalduvust ärakasutanud – Jeesuse sõnad (Mt 12:30 ja Lk 11:23).: „Kes ei ole minuga, on minu vastu…“

Ka tänapäeval aktuaalne näide on abort, mida arutades tihti keeldutakse tunnistamast, et vastaspoolel võib olla milleski õigus – lihtsam on väita, et eriarvamus on „evil“. Ja muidugi kõik viimseni, kes ei ole nõus Greta Thunbergi kuulutatava maailmalõpu ja selle põhjustega, on kurjuse ja rumaluse kehastsus.

Selle strateegia veetlus ei ole mitte ainult selles, et heade-poolel olla on hea. Manihheism muudab enamuse keerulistest ja rasketest küsimustest imelihtsateks – valik on ilmne.

7. Moraalne ratsionalism

Seisukoht, mille kohaselt õige otsuse langetamiseks piisab ratsionaalsetest kaalutlustest. Õiglase tulemuse saavutamiseks ei ole tarvis kaaluda erinevaid eesmärke, ideaale ega muud sarnast. Inimeste tunded ja läbielamised ei ole olulised.

8. Pedantsus

Pedant keskendub ainuüksi detailidele ning väldib nõnda oluliste otsuste ja küsimustega tegelemist. Pedantsuse strateegia on enamasti kasutusel paralleelselt teiste otsuse vältimise strateegiatega, kuid võib esineda ka iseseisvalt. Ehk sobib siin näitena kasutada initiimsuhtes inimesi, kes väidavad, et armastavad teineteist palavalt, kuid ei alusta kooselu, sest ühele neist ei meeldi, kuidas teine jätab lauale oma pesemata nõud.

9. Paratamatu tulevik

Ka see strateegia kipub olema kasutusel koos mõne varasemalt kirjeldatu strateegiaga. Selle strateegia kasutaja väldib keeruliste otsuste tegemist öeldes, et üks või teine sündmuste areng on tulevikus paratamatu. Abiks tulevad prohvetite ennustused, astroloogia, nõidade loitsud, teadlaste prognoosid (näiteks Rooma Klubi) jms.

10. Abielu

Võibolla populaarseim strateegia. Paljude rahvaste seas lõpeb naise jaoks otsuste tegemise vajadus, sest ta võtab omaks mehe rahva ja mehe jumala. Tegelikkus võib siiski kujuneda mõnevõrra erinevaks ja mees, kes on enda väitel perekonna pea, tegeleb intensiivselt küsimustega nagu välispoliitika ja kliimasoojenemine, jättes elukoha valiku ja kodu otsimise naise hooleks.

Abielupaarist võib kujuneda ka kaheliikmeline komitee, mille edukate otsuste korral on üksmeel justkui iseenesest mõistetav. Halva otsuse korral õnnestub vastutust (eelkõige oma peas) sootuks vältida. Tihtilugu tegeletakse aga pelgalt arutlemisega otsust langetamata kuni miskit lihtsalt toimub väliste tegurite mõjul.

Kokkuvõtteks

Usun, et lugeja, nagu ka selle loo kirjutaja, tunneb ka endas ära ühe või teise otsuste vältimise strateegia kasutaja. Nagu öeldakse alkohoolikute puhul, et esimene samm probleemist vabanemise teel on probleemi tunnistamine. Kui soovime olla vabad, siis peame leppima sellega, et vastutus meie elu eest lasub ainult meil endil ja selle vastutuse kandmiseks tuleb teha kaalutletud, iseseisvaid otsuseid. Otsustamise juures ei saa unustada kõige olulisemat – otsused ei ole suuremat väärt, kui neile ei järgne tegusid.

Hoolimata otsustamisel tehtud puudustest on eestlaste elu paljuski siiski arenenud õiges suunas. Kuidas on paranenud meie tervis ja pikenenud eluiga saad lugeda meie postitustest „Tervem Rahvas“ ja „Elu ja Surma Küsimus“ VaateVinkel blogis.

Eelpool kirjeldatud otsuste langetamise vältimise strateegiad on pärit Walter Kaufmanni raamatust „Ilma süü ja õigluseta“. See, autori poolt Aleksandr Solzhenitsõnile pühendatud raamat väärib kindlasti lugemist.

/Autorilt

Kokkuvõte Investor Toomase konverentsi kinnisvarapaneelist

23.jaanuaril osalesin Investor Toomase konverentsil. Seekord juhtisin kinnisvarateemalist vestluspaneeli. Arutasime Jaak Roosaare, Ergo Mõttuse ja Viljar Arakasega kinnisvaratrendidest. Kellel ei olnud võimalust konverentsi kuulata, aga on huvi teada saada, millest me vestlesime, siis allolevalt on minu tähelepanekud, mis kinnisvarapaneelist kõrvu jäid.

Kuidas läks 2020.aastal?

Avaküsimusele, kuidas mõjutas sündmusterohke 2020.aasta nende üüriportfelli, vastasid kõik, et pärast lühikest kukkumist kevadel, on üüriportfellid taastunud kenasti. Jäi tunne, nagu kõik oleks justkui ülihästi ja positiivne praegusel üürimaastikul, nii elukondlikus kui ka ärikinnisvaras. Ainuke, mis ei ole veel taastunud, on hotellid.

Ergo rääkis, et eelmisel aastal tegi ta oma üüriportfellis strateegilise muudatuse – müüs kõik korterid, mis olid eraldi majades maha ning arendas 100% endale kuuluvad üürimajad. Ta otsustas seda teha, kuna müüdud korterid olid juba sellises faasis, et hakkasid nõudma uuendust ja lisafinantseeringut. Seetõttu oli pigem mõistlik need müüa ja raha paigutada uute arendamisse ning koondada kõik korterid üürimajadesse.

See on väga hea strateegia, kui Sul on üksikud korterid mööda linna laiali, siis on ka nende haldus keerulisem kui üürimajade haldamine.

Kas buum või kriis?

Kinnisvaras kriisi ei ole. Jaak teatas, et kuuleb järjest rohkem tuttavatest, kes ka hakkavad kinnisvara arendama. Ergo tõi näitena, et eelmisel aastal oli tal käsil uusarendus, kus kõik korterid müüdi eriolukorrale vaatamata kenasti maha.  Toimub varahindade inflatsioon. Elukondlik kinnisvara on nii tugev. Seisuoht oli, et hetkel on pigem buum kui kriis.

Kas praegu tasub osta üürikorter?

Arutasime sellel teemal, kas hetkel üldse osta üürikorter või mitte. Siinkohal olid kõigi arvamused erinevad – Viljar avaldas esimesena, et tema kindlasti ei soovitaks ühte üürikorterit osta kuna sellega kaasneb liiga suur risk, tema soovitab osta 100. See on huvitav soovitus ja kui kapitali on, siis loomulikult, miks mitte, aga vaadates konverentsi sihtgruppi, siis enamustel sellist võimekust ei ole. Jaak sarnaselt Viljarile ei soovitanud ühte korterit osta ja tõi välja, et pigem võiks investeerida fondidesse. Teise variandina pakkus välja, et kokku võtta mingi punt ja osta mõned korterid ühiselt, et riske maandada.

Ergo ütles ainsana, et pigem ikkagi alustada ühest kui jätta tehing üldse tegemata. Kui alustav oled, siis tuleb alustada 1st mitte 100st.

Millist üürikorterit osta?

Viljar oli seda meelt, et parim investeering on selline üürikorter, kuhu Sa ei taha isegi sisse minna.

Jaak lisas, et kui tahad tegeleda ettevõtlusega, üüri tubade kaupa, aga kui soovid pigem passiivset tootlust, siis tee korda ja üüri perele.

Ma ise soovitan siiski vaadata projekti natuke laiemalt kui tootluse number. Tootluse maksimeerimise võimalusest saab lugeda minu blogipostitusest: Mis mõjutab kinnisvarainvesteeringu tootlust. Üürikinnisvara soetades ei ole oluline jälgida ainult tootlust vaid ka vara ennast, asukohta, kes võiks olla üüriklient, kui hea maksekäitumisega on potentsiaalne üüriklient ja kui likviidne on konkreetne vara, mida oma üüriportfelli soetad. Tähele tuleb panna ka seda, kui palju Sul on endal soov üürikorteriga tegeleda – minikorterites vahetuvad üürnikud tihedamini kui suuremates perekorterites. Seega loe läbi VaateVinkli tootluse postitus ja analüüsida enda jaoks, milline on see üürikinnisvara, millesse mina tahan investeerida. Iga investori jaoks võib õige vastus olla erinev.

Millised niššitooted on kinnisvaras veel võimalikud?

Jaagu plaan on pigem võtta uus nišš kui liikuda välisturgudele – Scandium mikrokorterite pealt elukondlikule, Everhouse arendab miniladusid. Kui arendad, siis Sa ei saa lõputult näiteks minikortereid teha, sest pole nii suurt turgu.

Ergo tegeles enne ainult pikaajalise üüriga, nüüd aga on järjest enam lühialjalise majutusega. Viljar sisenes Efteniga elukondlikku üürikinnisvarasse.

Kas ja kui tugevalt on korruptsioon Eesti kinnisvarasektoris?

Viljar rääkis oma nägemusest, et korruptsioon käib arenenud riikides kinnisvaraga käsikäes ning seetõttu Eften väldib meelega maa ostu, millele ei ole ehitusluba – ehitusloa saamise tähtaega on võimatu prognoosida. Viljar rääkis tuttavast Soomes, kes on ühte planeeringut teinud 30 aastat. Ja see ongi tavapärane, et planeeringud võivad võtta nii kaua aega. Planeeringu tegemiseks ei tohi kunagi minna finantsvõimendusega, sest see on määramatus.

Viljar loodab, et üheski valituses ei saa üks erakond ainuvõimule, sest nii on riskid paremini hoitud.

Ehituslubadega seonduvaid probleeme kinnitas ka Ergo.

Mis oli kõige suurem viga eelmisel aastal, mida tegite?

Efteni suurim viga oli see, et eriolukorra tekkimisel mindi kohe panka ja küsiti maksepuhkusi. Muus osas saadi ideaalselt hakkama.

Jaak ei kasutanud panga poolt pakutavat võimalust. Ta kiitis panku, et selles kriisis oldi paindlikud. Kinnisvara valdkonnas ei osanudki ta möödalaskmisi välja tuua. Eelmise aasta suurimaks veaks peab ta hoopis Tesla shortimist.

Ka Ergo ei osanud olulisi möödalaskmisi välja tuua.

Kokkuvõtteks

Kui vestluspaneel kokku võtta, siis tõesti rääkisid kõik, et eelmine aasta oli pigem hea aasta ja pärast kevadist hetkelist shokki taastusid turud oodatust kiiremini ja aasta lõpuks tegi turg juba uusi tippusid ka kinnisvaras. Huvitav, kaua selline optimism turgudel veel kestab?

Soovin edu oma investeeringutes!

Kinnisvara teemadest soovitan lugeda veel:

9 viisi, kuidas kriisi ajal oma üüriportfelli paremini juhtida

Kinnisvaraarendusega seotud riskid

Kinnisvara maksud

Mida tähele panna enne kinnisvarainvesteeringu tegemist

/Autorilt

Mis mõjutab kinnisvarainvesteeringu tootlust?

Tootlus on iga investeeringu olulisemaid näitajaid. Kinnisvara väikeinvestorite seas on justkui imekombel tekkinud üksmeel selles osas, milline see tootlus minimaalselt võiks olla. Investeeringute arutlustes kuulen tihtilugu tüüplauset: “Mina küll alla 12%-lise tootlusega ei investeeri.” Ühine seisukoht oodatava tootluse osas on mulle selle tekkimisest alates olnud arusaamatu, kuna iga kinnisvaraobjekt on erinev nagu ka iga investor, investeeringu finantseering ja äriplaan üldisemalt.

Ühe hiljuti toimunud kohtumise ajal kuulsin taas mainitud tüüplauset. Otsustasin siis, et kirjutan mõned read kinnisvarainvesteeringu tootlusest eelkõige üürimise vaatevinklist.

Mis on tootlus?

Tootlus on investeeringult konkreetse perioodi jooksul saadav tulu. Enamasti  käsitletakse perioodina aastat ning tootlust väljendatakse protsentides arvutades välja aasta jooksul teenitava tulu ja objekti hinna või invsteeritud summa suhe.

Üüriobjekti tootlus

Et arvutada objekti tootlust, on vaja võtta aastane üürivoog, jagada see ostuhinnaga ning korrutada 100ga.

Näide:

Korteri kuu üür on 400 eurot

Korteri ostuhind on 60 000 eurot

Tootlus:

400 x 12 / 60 000 x 100 = 8%

Investor peaks arvestama eelkõige puhastootlust, mis võtab maha kõik sama perioodi kulud, mis kaasnevad konkreetse kinnisvaraga, näiteks:

  • kindlustus
  • vakantsus
  • parandus kulutused
  • juriidilised kulutused
  • maksud
  • majahalduskulud
  • üürihalduskulud
  • ostu finantseerimisega seotud kulutused
  • jne

Kui eelduslikult kõik kõrvalkulud on kokku näiteks 800 eurot aastas, siis puhastootlust arvutatakse järgnevalt:

(400 x 12 – 800) / 60 000 x 100 = 6,7%

Nagu näha, siis kuigi igakuine kõrvalkulu tuli juurde 66,7 eurot, on tootluse vahe märkimisväärne.

Eraldi vaadatakse veel omakapitali tootlust. See näitab, kui palju toodab tagasi sinu enda sissepandud raha. Kinnisvara suur eelis on see, et üsna lihtne on kaasata võimendust oma investeeringule ning seetõttu suurendada omakapitali tootlust. Kui investoril õnnestub finantseerida kogu tehing võõrkapitaliga, siis tema jaoks on omakapitali tootlus lõpmatus.

Olenevalt sellest, kui pikaks perioodiks on plaanis kõnealune objekt enda portfelli jätta, tuleks arvestada ka objeti müügi- ja ostuhinna erinevust perioodi lõpus ning tootluse arvutamisel lisada ka see tuludele.

Mida tootlus näitab?

Tootlus näitab, kui palju tulu toob tehtav/tehtud investeering. See on hea meetod samalaadsete projektide võrdlemiseks.

Seda võib vaadata ka kui suur on üüritulu võrrelduna kinnisvara turuväärtusega ning aitab otsustada, kas raha paigutus on optimaalne.

Tootluse number aga ei näita projekti asukohta ega sihtotstarvet, kes on potentsiaalsed üürnikud, millest tekib üüritulu jne. Üldiselt ma ei saa objekti kohta konkreetset infot kui kuulen ainult tootluse numbrit. Pigem just liiga kõrge lubatud tootlus muudab ettevaatlikuks, sest tavaliselt käivad käsikäes tootlus ja risk – mida kõrgem tootlus, seda suurem risk.

Nüüd ongi küsimus, et millise riski tasemega ja millistesse toodetesse keegi soovib investeerida. Kinnisvarasse investeerimine on väga lai mõiste ja seda võib teha väga erinevalt.

Tootlust mõjutab näiteks:

Asukoht

Location, location, location. Alati on võimalik muuta ja parandada kinnisvara seisukorda, aga tema asukohta ei ole võimalik muuta ka parima tahtmise juures.

Tootlust mõjutavad oluliselt kinnisvara asukoht ja likviidsus (kui kiiresti ja millise hinnaga on võimalik antud objekti turul realiseerida). Äärmuslikud ja näited võrdlusena on Tallinna kesklinna vs Eesti väikelinna üürikorter. Väikelinnade üürikorterite tootlused on palju suuremad, aga projekti exit ehk korteri müük on väikelinnades raskem. Seega vara likviidsus on madal. Samuti on tootlused erinevad erinevates linnaosades – naiteks Tallinna kesklinn vs magalapiirkonnad.

Uus vs vana maja/korter

Suur erinevus tootluses on uue ja vana korteri/maja puhul. Uued korterid uutes majades on madalama tootlusega kui vanad korterid vanas majas. Siin käib aga käsikäes see, et uutes majades on vähem probleeme ning ehitaja on andnud ehitusgarantii, mis tähendab, et probleemide esinemisel, ei teki omanikule lisakulutusi. Kindlasti on uues majas teine üürnik kui vanas majas olevas korteris. Üürnike sihtgrupp on seetõttu erinev. Uutesse ja vanadesse korteritesse investeeringute kohta loe eraldi atiklit SIIT.

Suurus

Üldjuhul kehtib reegel, mida väiksem korter, seda parem üüri tootlus. Seetõttu on ka praegu väga populaarseks saanud paljude investorite seas mini- ja mikrokorterid.

Siinkohal tuleb aga silmas pidada, et väikeste korterite puhul vahetuvad üürnikud tihedamini ja üürihaldusega on vaja rohkem tegeleda, mis omakorda mõjutab puhastootlust.

Likviidsus

Likviidsus on see, kui kiiresti on võimalik korterit kas välja üürida või soovitud hinnaga realiseerida. Üldjuhul kehtib reegel, et mida likviidsem vara, seda madalam on tootlus. Likviidsel varal on kõrgem hind kuid pankadele meeldib likviidne vara laenude tagatisel. Mida likviidsem on kinnisvara, seda parematel tingimustel laenu saab. Nende faktorite koosmõju mõjutab jälle omakorda puhastootlust.

Likviidsust mõjutavad väga paljud teemad – asukoht, korteri suurus, omandisuhe, seisukord, soovitav hind jne.

Üüritava pinna iseloom

On võimalik välja üürida korterit, aga et tootlust tõsta, saab üürida välja ka tube. Siin käib kaasas jällegi rohkem tegevust kui korteri kaupa välja üürides. Edasi on võimalik tootlust veelgi tõsta üürides välja tubade asemel voodikohti. Ka selliseid projekte on tehtud. Tavaliselt üürihalduskulud on küll sellistel juhtudel suuremad, aga tootlus on piisavalt kõrgem, et osad investorid on otsustanud oma portfelli sellisid ärisid lisada.

Kasutusotstarve

Üürikinnisvara ei pruugi olla vaid korter, on võimalik üürida büroopindu, kaubandupindu, laopindu, logistikakeskusi, tehasehooneid jne. Väikeinvestorid on jõudsamalt sisenenud ka garaazide ja miniladude väljaüürimisse. Kõik need on erineva tootluse ja riskitasemega.

Kokkuvõtteks

Mis siis on hea tootlus? Kas 12%, 7% või 20%?

Sellele küsimusele ei saagi üheselt vastata. Kõigepealt tuleb endale selgeks teha, kas Sind huvitab omakapitali või investeeritud summa tootlus ning kas näed, et kõnealune objekt on võimalik tulevikus kõrgema hinna eest maha müüa? Tuleb võrrelda sarnaseid objekte. Tallinna südalinnas uues majas on hea 6% tootlus, aga magalapiirkonnas vanemas paneelmajas võiks tootlus tõesti jääda 12% kanti.

Kinnisvarainvesteeringut tehes peaks mõtlema peale tootluse numbri ka sellele, keda Sa soovid oma üürikinnisvara üürnikuks ning kui palju Sa oled valmis kulutama oma aega või maksma lisaks halduse eest – igasugune lisatöö on kulu. Suurem projekti tootlus võib tihtipeale nõuda ka rohkem tegelemist ja/või kallimat laenu. Seetõttu oleks mõistlik vaadata projekti puhastootlust.

Kinnisvara üürimisel ei ole otseselt valesid vastuseid, aga oluline on kõik enda jaoks läbi mõelda, et suurem tootluse number ei ahvatleks tegema tehingut, mis kõiki mõjufaiktoreid arvesse võttes ei olegi nii hea.

Kinnisvara kohta loe veel:

9 viisi, kuidas kriisi ajal oma üüriportfelli paremini juhtida

Kinnisvaraarendusega seotud riskid

Kinnisvara maksud

Mida tähele panna enne kinnisvarainvesteeringu tegemist

/Autorilt

Tervem rahvas

Valgustusajastu Tänapäeval – TERVIS

Covid 19 viirusesse nakatumiste arv kasvab ja kuigi vaktsineerimisega on juba alustatud, siis viiruse taandumiseks läheb siiski veel aega, sest kõik inimesed ei soovi vaktsiini ning soovijate vaktsineerimine ei juhtu üleöö.

Mida varem igaüks meist saab aru, et tema tervis on ainult (või vähemalt eelkõige) tema enda kätes, seda parem. Sõltumata sellest, kas räägime viirustest, infarktist või muust tervisehäirest, oleks rumal arvata, et keegi teine teeb otsuseid, mis on Sinu seisukohast parimad. Ainult Sina saad vältida viirusohtlikes kohtades viibimist, ainult Sina saad loobuda sellest „kahjutust“ harjumusest võtta üks-kaks klaasi või pudelit lemmiknapsu, ainult Sina saad oma tagumiku rattale vinnata ja pedaale tallata – mitte keegi teine!

Keegi meist ei pääse vastutusest ning kõik me peame kasutama oma mõistust ja olema võimelised vastu võtma kaalutletud otsuseid, mis aitavad meil olla terved. Otsused peaksid tuginema faktidele, mitte anekdootlikele tõenditele.

Rahvameditsiini võidukäik, või siiski mitte?

Meditsiini areng on andnud arstidele oluliselt paremad ravimid ja meetodid haiguste ennetamiseks ja raviks. Siin ei saa me võtta Eestit eraldiseisva riigina, sest meie arstid on õppinud kõigilt arstidelt ja teadlastelt üle maailma, kasutavad neid teadmisi ja vahendeid oma töös igapäevaselt ning meil kõigil on õnn saada osa sellest protsessist.

Mõistuse ja teaduse rakendamine on viinud selleni, et mitmed haigused on kas hävitatud või välditavad tänu tehnoloogia arengule, vaktsiinidele ja ravimitele. Kahjuks võtame tänapäeval tavapäraseid asju iseenesest mõistetavana. Kuuldes raadiost üleskutset tulla andma verd ei tule meile mõttessegi, et Karl Landsteineri avastatud veregruppide olemasolu on päästnud miljard elu. Keerates lahti veekraani ja täites klaasi veega krimpsutame kloori lõhna tundes nina andmata endale aru, et Abel Wolmani ja Linn Enslow leiutatud vee klooriga töötlemine on päästnud hinnanguliselt 177 miljonit elu. Lisaks toob Steven Pinker oma raamatus Valgustusajastu Tänapäeval välja rea avastusi nimetades nende autoreid kangelasteks:

TeadlaneAvastusPäästetud elud
William Foegerõugete hävitamise strateegia131 miljonit
Maurice Hillemankaheksa erinevat vaktsiini129 miljonit
John Endersleetrite vaktsiin120 miljonit
Howard Floreypenitsilliin82 miljonit
Gaston Ramondifteeria ja teetanuse vaktsiinid60 miljonit
David Nalinsuukaudne rehüdratsioonravi54 miljonit
Paul Ehrlichdifteeria ja teetanuse antitoksiinid42 miljonit
Andreas Grüntzigangioplastika15 miljonit
Grace Eldering ja Pearl Kendrickläkaköha vaktsiin14 miljonit
Gertrude Elionratsionaalne ravimikujundus (rational drug design)5 miljonit

Kui teha nimekiri ajaloo suurimatest kurikaeltest ning välja tuua nende põhjustatud surmade arv, siis selgub, et võrreldes ülalnimetatud kangelastega on nad võrdlemisi impotentsed. Kolme kurikuulsaima massimõrvari Mao Zedongi, Joosep Stalini ja Adolf Hitleri ohvrite arv on ka kõige liberaalsemate hinnangute alusel kokku 120 miljonit. Siiski kuuleb meedias ja igapäevavestluses just halbade tegudega silma paistnud inimeste nimesid ja haruharva, kui üldse, tuleb juttu mõnest mainitud kangelasest.

Positiivsed muutused Eestis

Eelmises artiklis veendusime selles, et eestlaste oodatav eluiga on tõepoolest pikenenud igas vanuses inimeste jaoks. Alloleval graafikul näeme, kui palju on viimase 20 aastaga vähenenud selle positiivse muutuse mõjukas faktor, milleks on laste suremus nakkus- ja parasiithaigustest tingituna:

Aastatel 1989-2019 on Eestis haiguste tõttu surnud 476429 inimest. Kokku ligi 86% juhtudest ei ole põhjuseks sugugi mitte hetkel konkurentsitult enim kajastust leidvad viirushaigused,  vaid kasvajad (23,09%) ja vereringeelundite haigused (62,83%). Nendest haigustest põhjustatud surmad aastate kaupa:

Kasvajate põhjustatud surmade arv on mõnevõrra suurenenud, kuid vereringeelundite haigustest tingitud surmade arv on võrreldes tipphetkega aastal 1994 langenud üllatuslikult enam kui 37% ja tulemusena on kahe nimetatud põhjuse trend vähenemise suunas.

Tõeline ime – COVID-19 vaktsiin

Valitsuse pressikonverentsid, toetused, isikuvabaduste- ja ettevõtluspiirangud, maskid, faktid vs konspiratsiooniteooriad,  jne… Kõigil nimetatud teemadel on pea ammendamatu potentsiaal erinevatest, tihti vastandlikest vaatevinklitest kirjutamiseks. Siin artiklis soovime rõhutada meie hinnangul olulisimat viirusega seotud aspekti, mis tõestab, et Pinkeri Valgustusajastu Tänapäeval leitmotiivi paikapidavust. Teadus ja mõistuspärane lähenemine probleemide lahendamisel panevad uskuma, et imed on võimalikud, kui inimestel on konkreetne eesmärk ja teadlased ja ärimehed terves maailmas töötavad selle nimel. Ime, millest jutt –  COVID-19 vaktsiini loomine – on antud kontekstis siiski täiesti reaalne inimeste saavutus. Tegemist ei olnud jumala tahte ega palvetajate veritsevate põlvede tulemus vaid vabaturul tegutsevate ettevõtete teadusliku töö tulemus. Vaktsiin loodi ja toodi turule rekordilise üheksa kuuga. Vaktsiinide arendamine kestab tavapäraselt 10-15 aastat ning COVID-19 vastase vaktsiini turule toomise hetkel kuulus rekord ebola vastasele vaktsiinile, mis toodi turule nelja-viie aastaga.

Ühegi vaktsiini kohta ei saa väita, et see oleks 100% ohutu. Nii on ka COVID-19 vaktsiiniga. Enamiku vanemate vaktsiinidega võrreldes on riskid teist laadi. Kui enamiku tavapäraste vaktsiinidega kutsutakse esile immuunsüsteemi reaktsioon esile sellega, et kehasse viiakse (võrdlemisi) ohutu kogus haigustekitajaid, siis COVID-19 vaktsiin õpetab meid antikehasid tootma pisut teistsugusel moel sisaldades viiruse geneetilist materjali nimega mRNA.

Vaktsiini kiire kasutuselevõtuga kaasneb tõsisasi, et vaktsiini pikaajalist kõrvaltoimet ei ole uuritud. Laias laastus on spetsialistid ilmselt seda meel, et vaktsiinist tulenev risk on piisavalt madal ning viiruse jätkuv levik kujutab endast suuremat ohtu. Ilma pikaajalise uuringu läbiviimiseta võib vaktsiini kasutuselevõtuga seoses väita kindlalt seda, et tegemist on mahukaima ravimiuuringuga inimkonna ajaloos. Iga inimene peab saama iseseisvalt otsustada, kas ta soovib osaleda selles uuringus või mitte?

Riik tegi kõik õigesti?

Novembri lõpu seisuga on Tervise Arengu Instituudi andmetel COVID-19 surmade kokkuvõte järgmine:

Eestis on kokku 2020. aastal vahemikus märts kuni november COVID-19 diagnoosiga surnud 108 inimest. Seejuures oli noorim surnud inimene 46 aastane. Haiguse läbipõdemine ei pruugi jääda inimese jaoks negatiivsete tervislike tagajärgedeta, kuid surmaoht suureneb märgatavalt alles alates 70-ndast eluaastast. Millegipärast ei ole riik sellele asjaolule erilist tähelepanu pööranud. Loodame, et vaktsineerimisel seda siiski tehakse.

Numbrid on küll hirmsad, kuid ei tohi unustada ka muid haigusi. Näiteks suri aastatel 2017, 2018 ja 2019 gripi tõttu vastavalt 51, 104 ja 45 inimest. Kui kõik 2020 aasta andmed on loetud, siis on huvitav näha, kuidas on olukord teistest haigustest kui COVID-19 põhjustatud surmadega? Kas suudame eristada need  kes surid COVID-19 viirusega nendest, kes surid selle viiruse tõttu? Kui palju muutub vähki ja muudesse haigustesse surnute arv või kui paljud inimesed peavad taluma põhjendamatult süvenenud haigusi, sest tervishoiu süsteem keskendus ebaproportsionaalselt COVID-19 ennetamisele ja ravile? Jääb loota, et leidub tõsiseid uurijaid, kes suudavad vastata nendele ja muudele negatiivseid tagajärgi uurivatele küsimustele, mis on seotud riigi ebakompetentse reageerimisega pandeemiale – ainult nii on meil võimalik läbielatud kogemusest õppida ning loota, et ohvrite kahjustatud tervis ja kaotatud elud ei olnud asjatud.

Kokkuvõtteks

Hoolimata sellest, et leidub neid, kes haigusest võitu saamiseks pöörduvad idamaiste rahvatarkuste, tshakrate avamise, homöopaatia või muu sarnase poole, saavad enamik meist abi kaasaegselt meditsiinilt, mis on arenenud tänu mõistuse ja teadusliku meetodi rakendamisele. Kahtlemata, ei ole tänapäeva ravimid ja ravimeetodid ideaalsed, kuid pole olemas haigust, mille ravimisel oleme otsustanud loobuda õpitud teadmistest ning naasta „ennemuistsel aal“ kasutatud vahendite juurde.

Iga inimene vastutab oma tervise eest eelkõige ise. Seetõttu ei pääse igaüks meist vastutusest ning peab kasutama oma mõistust ja olema võimeline vastu võtma kaalutletud otsuseid, mis aitavad meil olla terved. Meediakanalid ja valitsuse pressikonverents ei ole piisavad allikad. Uurides suitsetamise mõju minu kehale saan otsustada, kas süütan järgmise sigareti või mitte? Uurides füüsilise aktiivsuse mõju organismile saan otsustada, kas eelistan laiskust ja teleka vahtimist liikumisele ja trennile? Uurides maskide efektiivsust erinevates oludes saan otsustada, kus ja millal kannan maski? Teades, millised pikaajalised terviseprobleemid või surmaoht kaasnevad COVID-19 haiguse läbipõdemisega ja võrreldes neid vaktsiinist tulenevate riskidega saan otsustada, kas minu olukorras on mõistlik vaktsineerida või mitte?

Uuri, mõtle, otsusta ja ole terve!

P.S. Ja tegelikult on parimad vahendid viirusega võitlemiseks kajastatud meie varasemas postituses pealkirjaga „7-viisi-kuidas-voidelda-viiruse-vastu“, mida saad lugeda siit.

/Autorilt

7 ohtu kinnisvarahindadele praeguses kriisis

Hoolimata kriisi jätkumisest ja teisest lainest näeme, et kinnisvara hinnad on jätkuvalt praktiliselt kriisieelsel tasemel. Vaid üksikud arendajad on valmis mõnede korterite müügitehinguni jõudmiseks kompromissiks pakkuma parkimiskohta, panipaika või kööki hinna sees.

Kas hinnad ka edaspidi oluliselt ei lange on ebaselge. Üllatuste vältimiseks tuleb endale hindade mõjuritest aru anda ning võimalusel riske maandada:

1. Tehingute arv on kukkunud, nõudlust on vähem ja pakkumiste arv kasvab.

Enne kriisi turu olukord oli aktiivne ja hindades ei olnud õhku. Kevadel aga tehingute arv kukus korraks drastiliselt, mis praeguseks on küll taastunud ajaloolise keskmise peale, aga mitte kriisieelsele tasemele. Nõudlust on nüüd vähem, aga pakkumist on rohkem kui varasemalt. Siit tuleb kindlasti negatiivset mõju, aga see pole väga suur, et midagi drastilist muutuks.

2. Töötuse määr

Kinnisvara hind sõltub inimeste sissetulekutest. Tööturg annab sissetuleku, sissetulek annab võimaluse kinnisvaraturul osaleda. Praegu näeme, et töötuse määr jätkab kasvu. Riigi meetmed on palgatoetuste osas läbi saanud, aga probleemid ei ole ära kadunud. Riigi meetmed lihtsalt aitasid olukorda leevendada. Töötute määr oleks hetkel kindlasti olnud suurem kui toetusi poleks olnud, kuid uute piirangute mõju on alles tulemas.

Kinnisvara seisukohalt peab vaatama nii, et kui ma kaotan praegu töö ja leian uue töö alles järgmisel aastal, siis muutun laenukõlbulikuks alles kõige varem poole aasta pärast. Seetõttu ka nõudlus taastub viibega.

Elamispindade nõudlus on saanud hoobi, sest inimesed lihtsalt ei ole võimelised enam ostma neid.

3. Keskmise palga kasv on aeglustunud.

Õnneks ei ole veel miinusesse keeranud, aga palgakasv on jaotunud väga ebaühtlaselt. Sektorid, mis on praeguses kriisis pihta saanud, on olnud sunnitud palku alandama ja inimesi koondama. Palgakasvu veavad sektorid, kes on sellest kriisist võitnud, näiteks IT. Ole kursis, millises valdkonnas töötab on Sinu üürnik võta seda läbirääkimisel arvesse.

4. Tarbija kindlustunne

Tarbija kindlustunne kukkus märkimisväärselt lock-downi ajal. Inimesed tegelikult olid hirmul ja teadmatuses, mis nüüd saama hakkab. Praeguseks on kindlustunne tõusnud, aga mitte kriisieelsele tasemele.

Kui tarbija kindlustunne on madal, siis lükatakse suuremaid investeeringuid nagu seda on auto või uue kodu ost edasi. Või soovitakse kinnisvara osta madalama hinnaga ja asutakse arendajate ning müüjatega läbirääkimistesse. On müüja otsustada, kas ja kui palju ta tuleb ostjale müügihinnas vastu. Üüriportfelli puhul võta arvesse, et üürnikul on renditava elukoha valikul oluliselt laiem valik, kui varem.

5. Elamukinnisvara pakkumiste arv kasvab

Kui pakkumiste arv jagada läbi müügiga, saame teada tasakaalu taseme. Kui selle suhtarvu tasakaalu tase on 10, siis kevadel hüppasime 23 peale. See on selge märk, et turg on tasakaalust väljas. Suhtarv näitab, et pakkumist on, aga nõudlust ei ole. Hetkel on see taastumas, kuid hea on sellel suhtarvul silm peal hoida ja vaadata, mis saab edasi.

6. Karmistuvad nõuded ja ootused uusehitistele

Me liigume kliimaneutraalsemate ehitiste suunas ja uutele ehitistele kehtivad normatiivid pidevalt karmistuvad. 2020.aastal hakkasid kehtima uued normatiivid, mis teevad uusehitised juba eos kallimaks.

Samuti on tarbija ootused majadele järjest suuremad, näiteks nutilahendused korterites. Kõik see väljendub kõrgemas ehitushinnas ja arendajate väiksemas kasumis ka juhul, kui müügihinnad püsivad samal tasemel.

7. Majanduskasv

Koroonaviiruse levik on aasta algusest saati tugevat mõju avaldanud nii Eesti kui kogu maailma majandusele. Kõige suurem madalseis oli kevadel, aga Statistikaameti andmete põhjal langes ettevõtlussektori müügitulu 2020.a ka kolmandas kvartalis mullusega võrreldes 10%. Hea uudis on muidugi see, et ettevõtete kasumid ei langenud samal määral vaid olid kolmandas kvartalis hoopis 5% suuremad kui eelmisel aastal.

Praeguseks oleme olukorras, kus seatakse jälle üha suuremaid piiranguid ning selle tagajärjel majandus ei saa vabalt taastuda. Kinnisvarasse jõuab see mõju viibega. Investorite üüriportfellides see juba praegu kajastub ning müügid, mis toimuvad tootluse ootusel, on juba praegu surve all, aga elukondliku kinnisvara hinnad ei ole veel langenud. Müüjad ootavad ja ei kiirusta hindu alandama.

Kokkuvõtteks

Kinnisvara hinnad ei ole praegu veel näidanud languse märke, sest arendajad on hästi kapitaliseeritud ja oodatakse peatset kriisist väljumist. Kas see aga toimub lähiajal ning millal saame kasvõi normaalse elu juurde naaseda, seda me praegusel hetkel veel ei tea. Vaktsiini kasutuselevõtt ning kogemustega paranev oskus haigeid ravida annavad lootust.

Kodu ostjal tasub meeles pidada, et tõusuvesi tõstab kõiki paate ja vastupidi. Müües oma vana kodu ja ostes uue, toimuvad tehingud samadel turutingimustel olgu siis kõrg- või madalhetk. Tehes tehingud samal ajal võidad kas siis müügis või ostus.

Üürikorteri ostja või muul moel kinnisvarasse investeerija jaoks on olukord keerulisem.

Loe samal teemal ka teisi artikleid:

/Autorilt