Seda, milliseks kujunevad kinnisvarahinnad, on hetkel väga raske ennustada, ajalehtede pealkirjadest on näha, et igaühel on oma seisukoht ja need erinevad kardinaalselt. On selgelt teatud olulised indikaatorid, mida järgida, et jooksvalt ohukohti märgata, aga üldiselt ma kusagil nii suurt nn mulli ei näe, et hinnad pooleks võiks kukkuda.  

Inflatsiooni mõju

Kahjuks reaalsus on see, et me jääme hetkel vaesemaks, sest hinnad on tõusnud rohkem kui palgad. See tähendab, et kinnisvara muutub aina kättesaamatumaks. See on omakorda vesi kinnisvarainvestori veskile, sest aina rohkem inimesi on sunnitud endale kodu ostmise asemel kodu üürima. 

Aga ei ole head ilma halvata ja kui vaatame mündi teist poolt, siis tuleb tunnistada, et kinnisvarainvestorina tuleb alati kalkuleerida turuväärtuse suhet tootlusesse. Kui aga tootlus turuväärtuse suhtes on liiga madal, siis tekib paratamatult küsimus, kas peaks varaklassi vahetama ja paigutama raha tootvamasse instrumenti. Paljud investorid nii ka toimivad, ja see on väga mõistlik. 

Lõpuks tulebki välja, et kinnisvara on mahuäri ning sellega jäävad tegelema ainult suurinvestorid ja -fondid. 

Oluline indikaator – tööhõive 

Senikaua kuni tööhõive säilib on kõik veel hästi ja kinnisvarahinnad hoiavad oma taset, sest kuigi me oleme vaesemad, siis esimesena makstakse tagasi kodulaenud ja ära jäätakse pigem meelelahutus ning väljaskäimised, reisimised. Seetõttu sundmüüke ei toimu. Ka arendajad on hästi kapitaliseeritud ning heal juhul tehakse uusarendustes väikesi allahindlusi, kuid suuri allahindlusi silmapiiril veel ei ole. 

Kui vaadata üldist rahva meelestatust, siis kuuled küll siit-sealt kirumist, et kõik hinnad on nii palju tõusnud, aga kaubanduskeskuste parklad on jätkuvalt pilgeni täis. Sellest saab järeldada vaid seda, et inimesed on hinnatõusu kenasti vastu võtnud, veidi mossis suuga, aga teod räägivad enda eest. 

Euribor ja selle mõju kinnisvarale

Alustasin küll suurte võimendustega, sest endal ju piisavalt raha ei olnud, aga mida aeg edasi, seda ettevaatlikumalt olen ma laenudesse suhtunud. Laenukoormus ei ole mul suur ja seetõttu ma ei pelga ka euribori tõusu. Seda meelt ma ka ei ole, et kinnisvara peaks olema täiesti laenuvaba, sest olenevalt ajahetkest, võimendus on andnud ikka portfelli omakapitalile suurema tootluse. Viimase aja kõrged intressid on omakapitali tootlust söönud, aga see ei tähenda, et kohe peaks ühes või teises suunas rapsima hakkama. 

Väga lihtsalt kirjeldades võib näiteks tuua, et kui osta Tallinna kesklinna uude majja üürikorteri 5% tootlusega ja panga marginal on üürikorterile 3%, siis varemalt laenu osa ka lisas omakapitali tootlusele tootlust juurde, aga nüüd, kus on euribor pea 4% ja kogu intress sellisel juhul 7, siis mida suurem on laenu osakaal, seda rohkem ta sööb omakapitali tootlust. 

Otsusta, millisesse kinnisvarasse sa tahad investeerida ning kalkuleeri, kui suur laen oleks selle investeeringu puhul mõistlik.

Peab valmis olema, et euribor võib veel tõusta, aga tegelikult on euribori tõusust olulisemgi see, kui pikalt euribor kõrgel püsib, sest lühiajaliselt (aasta/paar) suudetakse investeeringutele vajadusel peake maksta, aga lõputult seda teha ei suudeta ega taheta. Seetõttu pikaajaliselt püsiv kõrge euribor võib tuua motiveeritud müüjaid turule.

Kas praegu on õige aeg alustada kinnisvarasse investeerimisega?

Kui võimalused on olemas ja huvi selle varaklassi vastu, siis miks mitte alustada. 

Mõnes mõttes on isegi hea täna alustada, sest hetkel on hea võtta arvesse ka neid riske, mis koheselt otsa vaatavad ja millega näiteks kaks aastat tagasi veel ei arvestatud ega osatudki arvestada. 

Kinnisvarasse investeerimine on pikaajaline investeering, pole mõtet spekuleerida, kas homme või kahe kuu päraset on hinnad natuke kukkunud või natuke tõusnud. Kinnisvara on hea vahend inflatsiooni kaitseks. 

Kuna hetkel ollakse enamjaolt äraootaval seisukohal, siis turule siseneda soovijal on hea võimalus huvipakkuvatele objektidele oma hinda pakkuda. Kui raha hind oli negatiivne, siis mitmed kinnisvaraomanikud lihtsalt nn kalastasid ja panid oma objekti müüki lootes saada väga kõrget hinda, aga neil ei olnud otsest vajadust ja ka huvi müüa. Praegu on selliseid nn kalastajaid vähem ning kinnisvara müüvad inimesed on rohkem motiveeritud. Seega on võimalik teha müüjatele omapoolsed pakkumised. Kui esimese 10 objekti pakkumisest keeldutakse, siis võibolla 20nda objekti puhul tuleb nõusolek. Lihtsalt mitte enne alla anda kui piisvalt hea tehing on käes. 

Oluline on jälgida inimeste liikumistrende ja osta kinnisvara piirkondadesse, kus rahvastiku arv kasvab, mitte ei kahane.

Kokkuvõtteks

Kuna kinnisvarainvestori vaade võiks olla pikaajaline, siis ei ole mõtet oma pead murda iga kord kui turul muudatused tekivad. Vana hea ja väga õige ütelus on see, et „ka see läheb mööda“. Nii suurepärased head ajad, mis olid meil väga pikalt negatiivse euribori ajastul, kuigi ka sellesse pikiti sisse tervisekriis, julgeolekukriis, inflatsioonikriis jne, läksid mööda; nüüd on mündi teine pool ja ka see läheb mööda, pärast praegust olukorda tuleb uus, kas positiivne või negatiivne olukord, aga ka see läheb mööda. Päeva lõpuks on ikkagi hea, et sa ei müünud kogu oma kinnisvara maha ning sul jätkus külma närvi, et need kõik ajad üle elada.  

Loe ka teisi positutus: 

Poolkõvade meetmete mõju

Kas tark tormab?

Finantsmaailmas on toimumas enneolematu eksperiment

Keskpankurid on sellise koletise välja lasknud, et sellist enam purki panna ei saa

Kinnisvarateemalised postitused:

Kuidas mõjutavad ukrainlased Eesti kinnisvaraturgu ja kas nüüd on parim aeg kinnisvarasse investeerida

Energiahindade mõju kinnisvaraturule

Kinnisvara buumis, aga on näha jahtumise märke – Tõnu Toomparki ettekanne Kinnisvaraseminarilt 2021

Milliste riskidega arvestada üürihinna kujundamisel

Uus vs vana üürikinnisvara

Mis mõjutab kinnisvarainvesteeringu tootlust

Mida tähele panna enne kinnisvarainvesteeringu tegemist

9 viisi, kuidas kriisi ajal oma üüriportfelli paremini juhtida

Kinnisvara ei käitu kriisis ühesuguselt

Kinnisvaraarendusega seotud riskid

Kas väike- ja mikrokorterid on hea investeering?

Miks investeerida kinnisvarasse?

Rohkem artikleid loe minu blogist.

Ukrainast saabunud ca 30 000 inimest on tekitanud 2-3 toaliste korterite teatava puuduse ja hinnatõusu. Võimalik, et erinevate linnaosade  soodsamate korterite hinnad tõusevad erinevalt, sest põgenikud on peamiselt naised ja lapsed, kes eelistavad piirkondi, kus on vähem vene rahvusest elanike ja koht eesti keelses koolis. Luksuskorterite hinnatasemeid saabunud ukrainlased tuntavalt ei mõjuta. 

Kinnisvarainvesteering on pikaajaline ning lühiajaliste turu kõikumiste tõttu ei tasu rutakalt otsuseid teha. Seetõttu on mõistlik analüüsida, kui suur osa saabunutest ning kui kauaks Eestisse jääb? Enamik inimesi armastab oma kodu ja saabujate kommentaarid on olnud sellised, et esimesel võimalusel soovitakse siiski tagasi kodumaale naasta. Aga olgem ausad –  ukrainlase vaatevinklist on meil siin vähem korruptsiooni, rohkem vabu töökohti, kõrgemad palgad, suuremad riiklikud toetused, parem tervishoid jne. Lisaks nimetatud väärtustele, mis on ka rahuajal olulised, tuleb arvestada, et Ukrainas sõda endiselt käib aga Eestis pole isegi erioperatsiooni. Sõltumata sellest, kas või kuidas Eesti tulevikus põgenike sissevoolu piirab, kõik tänaseks meile saabunud põgenikud siit ei lahku. Praeguse seisuga paistab, et paljude jaoks on esialgsed elu- ja õppimiskohad leitud, sisseelamine on alanud. Pigem võiksime mõelda, et kui sõda lõppeb, tulevad mehed oma perekondadele siin järele ja alustatakse turvalises keskkonnas uut elu.

Mis juhtub siis, kui sõda jätkub aasta(id) ja/või meie maile jõuab, on ettearvamatu ja investeeringu kaotamine võib võrdluses osutuda tühiseks peavaluks. Seetõttu ei ole õige anda konkreetseid soovitusi. Üheselt mõistetavad lähiajal saabuva maailma lõpu märgid justkui puuduvad ja seetõttu on minu plaan ettevaatlikult, kuid siiski edasi areneda ja arendada. 

Kinnisvara investeering on üldjuhul pikaajaline investeering ja selle tegemise või mittetegemise otsus peaks lisaks sõjapõgenike siiatulemisest tingitud üürihindade tõusule tuginema ka kõigile muudele tavapäraselt olulistele faktoritele. Kinnisvarainvesteeringud on pikaajalised ja ajutised turu kõikumised ei peaks olema motivatsiooniks, sest investeeringut tuleb vaadata tasuvusperioodi lõpuni ning parimal juhul kuni „exit“ini välja. 

Kõrge inflatsioon sööb kontol raha ära ja mõistlik on see paigutada mingitesse varadesse. Kinnisvara on teada/tuntud hea kaitse inflatsiooni vastu. Sellist olukorda, mis meil oli 2008, kus kinnisvara hinnad kukkusid märkimisväärselt, ei ole hetkel küll oodata, sest olukord on hoopis teine, kinnisvaraarendajad on 80% ulatuses suurettevõtted, kes on hästi kapitaliseeritud ja ei pea omahinnast madalamalt valminud kortereid ära müüma. Seetõttu, kui on plaanis kinnisvara soetada, siis tasub seda teha. Praegu veel pangad annavad meelsasti laenu ning seda on hea ära kasutada. Ühelt hetkelt võib tekkida olukord, kus baasintress ei ole enam negatiivne ja pangad ei soovi nii heldelt laene väljastada. Sellisel juhul on kinnisvara keerulisem osta.  

Edukaid investeeringuid!

Loe ka teisi positutus: 

Poolkõvade meetmete mõju

Kas tark tormab?

Finantsmaailmas on toimumas enneolematu eksperiment

Keskpankurid on sellise koletise välja lasknud, et sellist enam purki panna ei saa

Kinnisvarateemalised postitused:

Energiahindade mõju kinnisvaraturule

Kinnisvara buumis, aga on näha jahtumise märke – Tõnu Toomparki ettekanne Kinnisvaraseminarilt 2021

Milliste riskidega arvestada üürihinna kujundamisel

Uus vs vana üürikinnisvara

Mis mõjutab kinnisvarainvesteeringu tootlust

Mida tähele panna enne kinnisvarainvesteeringu tegemist

9 viisi, kuidas kriisi ajal oma üüriportfelli paremini juhtida

Kinnisvara ei käitu kriisis ühesuguselt

Kinnisvaraarendusega seotud riskid

Kas väike- ja mikrokorterid on hea investeering?

Miks investeerida kinnisvarasse?

Rohkem artikleid loe minu blogist.

FED-i otsust intressimäärade tõstmise osas on oodatud juba mõnda aega. Inflatsioon on selgelt tõusuteel ja otsusega viivitamisel on ilmselt peamiselt sisepoliitilised põhjused. 

Isegi kui märtsis baasintressimäärasid tõstetakse, ei muuda hetkel see minu kui pikaajalise plaaniga investori käitumist. 

Kas meie laenuintressid võivad lähiajal tõusta?

FED-i jaoks on baasintressimäära tõstmine mõnevõrra lihtsam kui Euroopa Keskpanga jaoks, sest ühelt poolt on Euroopa Keskpanga kaalukausil inflatsioon ja teiselt poolt Lõuna-Euroopa nõrk majanduslik seis. Head valikud puuduvad ja säästmaks riike nagu Itaalia on EKP valinud kõrgema inflatsiooni.

Isegi kui baasintress tõuseb ei pruugi see tähendada, et uued laenud on oluliselt kallimad. Varasemalt olid kõrgemate baasintresside juures pangamarginaalid tänastega võrreldes madalamad ja surve sarnasele olukorra tekkimiseks on reaalne. 

Välispoliitilise olukorra mõju

Intressimäärade tõusmisega võrreldes teeb oluliselt ärevamaks see, mis võib (lähi)tulevikus juhtuda Ukraina ja Venemaa vahel. Kokkukeeratud kobarkäkk ähvardab kõigile osapooltele näkku plahvatada ja võitjateks osutuvad ei keegi muu, kui sõjaolukorras tõusvate reitingutega poliitikud. Selle konflikti mõjusid on täpselt raske ette ennustada, aga kui sõjaks läheb, siis intressimäärade suurenemise mõju on võrdlemisi marginaalne. Pisut rahulikumaks teeb ehk see, et kinnisvara on minu hinnangul varaklassidest endiselt kõige turvalisem – seda muidugi eeldusel, et sõda otseselt Eesti pinnale ei jõua.

Kas maksta laenud tagasi või laenata end viimase piirini?

Sularaha hoidmine läheb inflatsiooni tõttu järjest kallimaks aga laenude tagasimaksmiseks ei ole minu investeeringuid arvestades õige aeg. Kinnisvarainvestorina püüan ma hoolimata madalatest intressidest praegu hoida laenuvõimekust, et hea projekti tekkimisel ei jääks võimalus kasutamata. Oleme inflatsioonilises keskkonnas, aga kahjuks on hetkel ka kõrge poliitiline risk ja ükskõik, kui ahvatlev tundub laenata nii palju kui võimalik, siis mina seda hetkel teha ei julge. Uute projektide alustamine muutub lähitulevikus üha kallimaks ja riskantsemaks ning usun, et selles osas on oodata kasvu pidurdumist.

Kõik on ülehinnatud, mida teha?

Kui mõelda, et kuhu oma investeeringud preaguses majandusolukorras suunata, siis jätkuvalt olen ma kinnisvara usku. Võimalik, et kuld oleks väga halva olukorra ootuses veelgi turvalisem kuid päris maailma lõppu ma veel ei karda.

Usun, et mõni riskialtim investor võib praeguses olukorras agressiivsemalt käitudes palju võita, aga mitmed ohuallikad on teravnenud ja muutujaid on nii palju, et tuleviku prognoosimine paratamatult ebatäpsem.

Kokkuvõtteks

Kuigi riikide ja keskpankade tegevus seda ei kinnita, siis siiralt loodan, et maailmas saadakse aru, et plaanimajandus ei tee midagi paremaks ja poliitika tuleb majandusest lahus hoida. Turuga ei saa karistamatult manipuleerida, aga ometi nähakse keskpankade tegevuses lahendusi. Näha on, et jätkatakse riikide rolli suurendamist ja majanduse reguleerimist üha laiemalt. Julgen ennustada, et Tshernomõrdini tähelepanek saab taas olema kohane: tahtsime parimat, aga välja tuli nagu alati.

Loe ka minu teisi positutus: 

Kas tark tormab?

Finantsmaailmas on toimumas enneolematu eksperiment

Keskpankurid on sellise koletise välja lasknud, et sellist enam purki panna ei saa

Kinnisvarateemalised postitused:

Energiahindade mõju kinnisvaraturule

Kinnisvara buumis, aga on näha jahtumise märke – Tõnu Toomparki ettekanne Kinnisvaraseminarilt 2021

Milliste riskidega arvestada üürihinna kujundamisel

Uus vs vana üürikinnisvara

Mis mõjutab kinnisvarainvesteeringu tootlust

Mida tähele panna enne kinnisvarainvesteeringu tegemist

9 viisi, kuidas kriisi ajal oma üüriportfelli paremini juhtida

Kinnisvara ei käitu kriisis ühesuguselt

Kinnisvaraarendusega seotud riskid

Kas väike- ja mikrokorterid on hea investeering?

Miks investeerida kinnisvarasse?

Rohkem artikleid loe minu blogist.

Paljud räägivad, et väärtpaberite puhul on hajutamine just see õige viis, kuidas investeerida, aga miskil põhjusel mulle endale ei tundu see kõige parem lähenemine. Võiks vaadata ning kaaluda ka teisi strateegiaid. Liigse hajutamise strateegia asemel on ehk mõistlik osta hoopis indeksfonde?

Kes aga soovivad ise noppida endale ettevõtted, kuhu raha paigutada, võiksid ju pigem keskenduda konkreetsele valdkonnale ja teha huvipärase ettevõtte kohta põhjalikuma analüüsi ning siis veidi suurema positsiooni selles võtta. Mina olen siinkohal ise läinud seda teed, et ise olla osake sellest tegemisest, kuhu ma raha paigutan.

Selleks, et oma raha hästi investeerida, tuleb näha palju rohkem vaeva, kui seda varasemalt pidi tegema. Samas tundub, et keskmine investor käitub risti-vastupidiselt ja analüüsib võimalikku rahapaigutust vähem kui kunagi varem – kõik läheb ju ülesmäge. See muidugi on normaalne nähtus, sest investeerivaid inimesi on järjest enam ja selles valimis aina rohkem inimesi, kes lihtsalt soovivadki selle kasvuga kaasa minna ning võitu saada. Seda käitumist toetab inflatsioon, mis seisva raha vägisi nahka pista ähvardab.

Ülehinnatud turud

Turul valitsev investeerimise eufooria teeb ettevaatlikuks. Saan aru, et rahatrüki tagajärjel on inimestel säästud kasvanud ja üha enam soovitakse oma vaba kapitali investeerida, sest tarbimiseks seda ei kulu nii palju ning pangakontol seistes raha väärtus aja jooksul väheneb. Seda eriti praegu, kus inflatsioon on kõrge ja me tunnetame hindade tõusu praktiliselt igas sektoris. 

Start up ettevõtted

Kuna minule sobivaid üürimajade projekte on hetkeolukorras väga keeruline leida, olen üritanud oma horisonti laiendada ja kinnisvara ning vähesel määral aktsiate kõrvale otsinud tugeva kasvupotentsiaaliga ettevõtteid. Üheks neist on kindlasti start up ettevõtted, mis on saamas aina populaarsemaks investeerimissuunaks. See on küll valdkond, mis tuleb tunnistada, on ääretult riskantne – iial ei tea, milline ettevõte saab tuule tiibadesse ja milline jääb isegi pärast korduvaid rahastusvoore lihtsalt unustuste hõlma muutes investori meele kurvaks, sest kogu raha, mida ta sellesse ettevõttesse paigutas, on korraga kadunud. 

Meil Eestis tegelikult on väga vedanud, sest investeerimise maailm on suhteliselt vähe reguleeritud – ka kõige algajamad investorid saavad investeerida sellises mahus, mida nad soovivad ning osaleda avalikel pakkumistel. Ma olen selle poolt, et see võikski nii jääda ja just selliselt saab turg parimal võimalikul viisil ennast ise reguleerida. Kahjuks aga mitmel pool on juba investeerimise piirangud. 

Olen ka ise nüüd mõnda aega start up maailma jälginud ja kohtunud ettevõtetega, kes kaasavad oma tegevustesse raha. Kohtumisel läheb energia enamasti üles ja hakkad kaasa elama, aga kui hiljem rahulikult analüüsid tegevust, konkurentsivõimet, skaleeritavust, toodet ennast jne, siis leiad, et see ettevõte pole ikka see. 

GScan

Nüüd aga hiljuti juhtus üks uskumatult tore seik – ma leidsin lõpuks sellise ettevõtte, mille tootest kuuldes mul tekkis koheselt selline tunne, et see on see õige ettevõte, millesse mina tahan investeerida ja hilisem järelemõtlemine süvendas seda veendumust. Uudset skanneerimistehnoloogiat valmistavast GScanist sai minu esimene start up.  

Just selle „õige“ start upi leidmine ei ole lihtne ja isegi kui saad natuke nina ukse vahele, siis ikka üritatakse selgitada, kui keeruline see kõik on ja tuleb tunnistada, et antud ettevõtte puhul ongi tegu kõige otsesemas mõttes süva-füüsikaga, mis on seotud kaasajastatud IT-lahendustega. Selline kombinatsioon on minu arvates juba eos paljulubav. Lisaks on meeskonnas valdkonna tipp-tegijad.

Mulle meeldivad kõrge sisenemisbarjääriga valdkonnad. See, mida GScan on suutnud üles ehitada, on midagi sellist, mida keegi teine ei ole veel suutnud ja seetõttu ongi see minu jaoks eriline. 

GScan on tehnoloogiaettevõte, mille eesmärk on tuua turule uut tüüpi 3D skännerid ja tomograafid, mis kasutavad skaneerimiseks ainult looduslikku atmosfäärikiirgust. Uute skännerite eelised on täielik ohutus, automaatsus ja materjalituvastuse võimekus. 

Ettevõtte esimene toode on turva- ja tolliskänner mahuga kaks kuupmeetrit. Seda hakatakse testima Eesti Maksu- ja Tolliametiga.

See on tohutu läbimurre turvasüsteemides, meditsiinis, ehitiste kvaliteedi kontrollis jne. Me päriselt saame näha asjade sisse ilma neid lahti tegemata ega lõikamata.

Ma olen ülirahul, et olen sellise ägeda ettevõtte väike osanik ja mis eriti motiveeriv – osanike koosolekul laua taga istudes tundsin, kuidas ma olen selles valdkonnas kõige rumalam inimene ruumis. See oli suurepärane tunne! Tohutu võimalus õppida 

Kokkuvõtteks

Investeerimisvõimalusi on väga palju, aga mulle tundub, et tänu eufooriale on kõik liialt üle hinnatud ja valiku tegemisel ei tohi kaotada kriitilist meelt.

Kui kõrgelt ülehinnatud aktsiaid me siis lõpuks oleme nõus ostma? Kas tõesti inflatsioon võib olla suurem, kui aktsiaturgude langemine? 

Loe ka minu teisi positutus:

Finantsmaailmas on toimumas enneolematu eksperiment

Keskpankurid on sellise koletise välja lasknud, et sellist enam purki panna ei saa

Kinnisvarateemalised postitused:

Kinnisvara buumis, aga on näha jahtumise märke – Tõnu Toomparki ettekanne Kinnisvaraseminarilt 2021

Milliste riskidega arvestada üürihinna kujundamisel

Uus vs vana üürikinnisvara

Mis mõjutab kinnisvarainvesteeringu tootlust

Mida tähele panna enne kinnisvarainvesteeringu tegemist

9 viisi, kuidas kriisi ajal oma üüriportfelli paremini juhtida

Kinnisvara ei käitu kriisis ühesuguselt

Kinnisvaraarendusega seotud riskid

Kas väike- ja mikrokorterid on hea investeering?

Miks investeerida kinnisvarasse?

Rohkem artikleid loe minu blogist.

Kinnisvaraseminari teine esineja oli Viljar Arakas, kes käsitles laiemalt maailmas toimuvat. Ta keskendus inflatsioonile ja rahatrükile, mis mõjutavad tugevalt ka kinnisvara hindu.  

Viljar tuli lavale ja tunnistas ausalt, et tema küll ei tea, mis meid ees ootama hakkab, sest majandusõpikutes kirjutatu nagu enam ei toimi. Samuti seadis ta kahtluse alla senini kehtinud tõe, et investoritel, kes on juba mõne kriisi läbinud on eelis uute investorite ees.

Inflatsioon

Kui euro 1999.aastal loodi, kartsid sakslased nn Ladina-Euroopa mõju. Ohuna nägid nad  seda, et inflatsioon läheb käest ära. Seetõttu panid nad eesmärgiks, et inflatsioon peab olema 2% lähedal või alla selle. Esimesel dekaadil – 1999-2009.a. oli inflatsioon 1,9%.  

4kuud tagasi aga toimus oluline muutus. See muutus, mis nüüd toimus, oli ainult verbaalne ja keegi ei pannud seda nagu tähelegi. Euroopa Keskpank tegi otsuse, et inflatsioon tuleb hoida 2% peal. See tähendab, et rahatrükist enam tagasiteed ei ole, ka nemad näevad seda.

Kui vaadata Euroopa Keskpanga bilansi mahtu ja Saksamaa eluasemehinnaindeksit, siis näeme, et alates 2014.aastast liiguvad need korrelatsioonis mõlemad ülespoole. Sakslased aga väga kardavad inflatsiooni, sest  neil on mälestus, mida hüperinflastsioon võib teha, nemad on seda kogenud.  

Rahatrükk

Raha juurdetrükk peaks lõppema järgmise aasta aprillis. Mis saab edasi? Eesti Panga president Madis Müller ütles, et peame suhtuma rahulikult ja ekspansiivset rahapoliitikat kokku tõmbama, aga tegelikult nad seda teha ei saa.  

Euroopa Keskpanga bilansi maht täna on tõusnud 80%ni euroala sisetoodangust. Eelmine aasta oli see veel 45%. Sedavõrd suur rahamass on turule lükatud. 

Eurosid võib ju juurde trükkida, aga siiamaani polnud see raha veel ringlusesse jõudnud. Selleks, et tekiks inflatsioon, peab raha ka ringlema hakkama. Nüüd siis on käes see hetk, kus see ka ringleb. 

See aga on tekitanud lõksu – mida edasi teha? Loomulikult väidetakse, et kõrgem inflatsioon on ajutine ja järgmisel aastal see taandub. Osaliselt see nii ongi, aga mitte päris.

Mis toimub USAs – FEDi bilansimaht on sama, mis Euroopas, aga vahe on see, et FEDi bilansimaht on 40% USA sisemajanduse kogutoodangust, seega neil on parem seis kui meil.

Üldiselt võib öelda, et maailm on väga rikkis.

Kinnisvara 

Kui võrdleme kodu hindasid palga kasvuga, näeme, et Eestis ei ole mingit muret. Palgad on kasvanud rohkem kui kinnisvara hinnad. Mure on Portugalis, Luxemburgis, Austrias, Ungaris  jne. Meie pilt on väga hea võrreldes nendega. 

Stockholmis 80% kodulaenudest on antud välja nii, et laenusaaja maksab ainult intressi, põhiosa tagasi ei makstagi. 

Mõelda, mis meil siin toimuks, kui inimesed ei peaks oma kodulaenu põhiosa tagasi maksma, kui tuleks maksta vaid intressi. 

Eks enne kriisi on ikka nii, et usutakse, et seekord läheb teisiti. 

Viljar ütles, et talle meeldiks kui kinnisvara hinnad langeksid 20%, sest siis ta oskaks paremini investeeringuid teha, praegu aga on see väga keeruline. Raske on selliselt tõusva turuga kaasa minna. 

Kui me arvame, et meil kasvavad hinnad väga kiiresti, siis me ei eristu mitte kuidagi muust maailmast. 

Kui vaatame Case-Shilleri kinnisvarahindade indeksit, mis näitab seda, mismoodi on muutunud reaalsete tehingutega ühe ja sama maja hind, siis näeme, et USAs on 30 aasta kiireim eluaseme hinna inflastsioon. FED ei saa sellest mööda vaadata, nüüd peab otsustama, mis edasi. 

Järgmiseks aastaks tehti ostsus, et hakkame intresse tõstma. Turg võttis selle väga leebelt vastu. 

USA turu jälgimine on oluline, sest see, mis USAs toimub, on õige pea ka Euroopas.

Võlakoormused

Riigivõla tase suhe SKTsse on riikidel kasvanud. 

Jaapan on näide sellest, mis hakkab juhtuma ka Euroopas – riigivõla tase ning vananev ühiskond on võrreldavad. Euroopas peaksime olema valmis sarnaseks teekonnaks. 

Itaalia on põhjus, miks Euroopa Keskpank ei saa intressi tõstma hakata, sest muidu Itaalia kukub kokku. Itaallased pole harjunud võlgu tagasi maksma. Enne eurot oli Itaalias inflatsioon keskmiselt 6-7%. Nendele see väga sobis. Siis aga nad liitusid eurotsooniga kus inflatsiooni taset on hoitud alla 2%. 

Kui Itaalia riik peaks hakkama turgudelt praegu raha laenama, siis riigieelarvest läheks 25-30% intressi teenindamiseks, mis oleks selgelt mõeldamatu. 

Probleem seisneb selles, et Itaalia on Eurotsooni suuruselt kolmas riik Saksamaa ja Prantsusmaa järel. Need kolm lihtsalt ei saa laguneda. 

Keskpankurid on sellise koletise välja lasknud, et seda enam purki tagasi panna ei suudeta. 

Arenenud maailmas on intressitasemed toodud alla. Sellist võlga ei saa teenindada muudmoodi kui läbi odava raha.  Esimene keskpank, kes hakkas intresse tõstma peale koroonat oli Norra. Nemad aga on arktiline Saudiaraabia ja teised riigid Norra järgi joonduda ei suuda. Norra riiklik nn pensionifond (riigi investeeringud) on 1,5 korda sama suur kui Rootsi SKT.

Ärikinnisvara

Economist suutis mõõta, mis oli suuremate linnade aktiivsus enne ja koroona ajal. Londoni metroo kasutatavus seal, kus asub City of London, kus on kõik suuremad finantsasutused, langes 90%.

Eften on tegemas ühte tehingut Riias, mille tehingu math on 131 miljonit eurot. Tehing viiakse lõpuni veel sellel aastal. Kokku on tegemist 60 000 üüritava m2-iga, millele lisandub parkimismaja 1000-le autole. Objekt maksis 2100 eurot/m2. Parkla tuli kaubaga kaasa.

Me näeme, et ehitushinnad on läinud väga üles. Kui kodu ja elamukinnisvaras saad selle kliendile edasi anda ehk klient maksab selle kinni, siis ärikinnisvaras seda teha ei saa. Üürihinnad ei ole Baltikumis tõusnud. Tootlused jäävad madalamaks. 

Väga tähtis sektor on health care. Vanadekodusi ja hooldekodusid Eestis praktiliselt ei ole. Aga see on sektor, mis peab kasvama hakkama. Inimkond on vananev. 

Soovitus

Ostke kindlasti uut kinnisvara alla tänase ehitushinna. 

Lugemissoovitus

Loe ka teisi artikleid kinnisvara kohta: 

Kinnisvara buumis, aga on näha jahtumise märke – Tõnu Toomparki ettekanne Kinnisvaraseminarilt 2021

Milliste riskidega arvestada üürihinna kujundamisel

Uus vs vana üürikinnisvara

Mis mõjutab kinnisvarainvesteeringu tootlust

Mida tähele panna enne kinnisvarainvesteeringu tegemist

9 viisi, kuidas kriisi ajal oma üüriportfelli paremini juhtida

Kinnisvara ei käitu kriisis ühesuguselt

Kinnisvaraarendusega seotud riskid

Kas väike- ja mikrokorterid on hea investeering?

Miks investeerida kinnisvarasse?

Rohkem kinnisvaraartikleid loe minu blogist.